Бағалау тәсілдеріне сипаттама

3) бағалау объектісін натуралды өлшеу құжаттары және заңнамаға  сәйкес осындай жұмыстарды орындауға құқығы бар мамандандырылған ұйымдар жүргізген жақсартылған жерлердің  табиғи (техникалық) жай-күйін растайтын құжаттар.

Аталған бастапқы деректер мүлікті бағалау туралы есепке қоса беріледі.

Ауыстыру (өндіріс) құны мынадай әдістердің көмегімен есептеледі:

1) элемент бойынша есептеу әдісі – бірыңғай аудандық бірліктік бағамалар жинақтарын, сметалық нормалар ережелерді, сметалық нормалар мен бағаламаларды және басқа  да нормативтерді пайдалану негізінде ұдайы өндіріс немесе ауыстыру  құнын айқындау;

2) іріленген жалпыланған құны көрсеткіштері әдісі — - іріленген көрсеткіштер жинақтарын пайдалану негізінде ауыстырудың толық құнын айқындау;

3) үлесті көрсеткіштер әдісі – тұтынушылық пайдалылықтың немесе қуаттылық бірліктерінің (төсек-орыс, МВт, мың теңге, мал орны және т.б.)  біріздендірілген көрсеткіштерінің негізінде  жылжымайтн мүліктің қалпына келтіру құнын немесе ауыстыру құнын айқындау тәсілі;

4) индекстеу әдісі – тиісті трендіген объектінің теңгерімдік құнын түзету тәсілі – жылжымайтын мүліктің хронологиялық жасының ішінде құрылыс құнын өзгерту индекстерін шығару.

Жылжымайтын мүліктің жинақталған тозу шамасы табиғи, функционалдық және сыртқы (экономикалық) тозулардың жиынтығына тең:

1) табиғи тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын табиғи тозу табиғи тозу белгілерін жою (салу, ауыстыру, ағымдағы жөндеу) шығындарының сомасына тең.

Жойылмайтын табиғи тозу, егер барлық конструкциялық элементтердің орташа салмақты тозу шамасы ретінде түрлі өмір сүру мерзімі болса, конструкциялық элементтеге бөлу әдісімен есептеледі. Конструкциялық элементтің тозуы тиімді жастың белгіленген нормативтер бойынша қабылданатын экономикалық өмір сүру мерзіміне қатынасына тең.

Жылжымайтын мүлік объектісінің тиімді жасы пайдаланудың табиғи жай-күйі, сыртқы түрі, жинақталған тозуы, экономикалық факторы ескеріліп, хронологиялық жас негізінде айқындалады.

Конструкциялық элементтердің экономикалық өмір сүруінің нормативтік мерзімі ресми белгіленген нормативтер бойынша айқындалады. Нормативтер болмаған жағдайда және/немесе тиісті негіздемелер кезінде табиғи тозуды бағалау күнінде конструкциялық элементтің техникалық жай-күйі бойынша сарапшылық жолмен бағалауға болады;

2) функционалдық тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын функционалдық тозу сапасы бойынша ағымдағы стандарттарға сәйкес келмейтін элементтердің ағымдағы жөнделуіне жұмсалатын шығындар сомасына тең. Жойылмайтын тозу табыстың жоғалуын капиталға айналдыру жолымен, не жылжымайтын мүлік сапасының төмендігіне байланысты алымдылықты (пайдалануды) жоғалту ретінде есептеледі;

3) экономикалық тозу әрқашан жойылмайды. Ол жылжымайтын мүліктің сәтсіз орналасуына және басқа да экономикалық факторларға байланысты табысты жоғалтуды капиталға айналдыру жолымен бағаланады,

Салыстырмалы амал әдістері

Салыстырмалы амал бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:

1) осы тектес  жылжымайтын мүлікті сату немесе ұсыну туралы ақпаратты жинау және талдау жүргізу және салыстыру объектілерін айқындау;

2) қолда бар ақпараттың көлемі мен шынайылығын ескере отырып, бағалау объектісінің құнын есептеу әдісін таңдау;

3) салыстыру объектілерінің сату бағасын немесе ұсыну бағасын кейіннен түзе отырып, салыстыру объектілерімен бағалау объектілерін салыстыру;

4) салыстыру объектілерінің құнына түзетілетін түзетулер  шамасын есепке алу жолымен бағалау объектісінің құнын айқындау;

5) алынған есептеу нәтижелерін келісу.

Салыстырмалы сатуларды негізгісімен талдау кезінде мынадай салыстыру элементтері ескерілуі тиіс:

- берілетін құқықтар;

- қаржыландыру шарттары;

- сату шарттары;

- сатудан кейін тікелей жүргізілетін шығыстар;

- нарық шарты;

- орналасқан жері;

- табиғи сипаттамалары;

- экономикалық сипаттамалары;

- пайдалану;

- жылжымайтын мүлікке қатысы жоқ сату компоненттері.

Баға мен табыстың ара-қатынасы әдісі болжамдарға негізделеді, яғни жылжымайтын мүлік әкелетн табыс шамасы баға белгілейтін фактор болып табылады және ұқсас объектілер бойынша баға мен табыстың өлшемдігі нақты жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде орташаланған нәтижелерді пайдалануға негіз береді.

Жылжымайтын мүлікпен келетін табыс түріне байланысты жалпы ренталық мультипликаторды (ЖРМ) және жалпы капиталға айналдыру коэффициентін (R) пайдалануға болады.

Жалпы ренталық мультипликатордың көмегімен жылжымайтын мүлікті бағалау кезеңдерінде:

1)                Бағаланатын объектінің жалпы табысы, не әлеуетті, не нақты табысы бағаланады;

2)                Сату бағасы және әлеуетті немесе нақты табысы туралы шынайы ақпарат бар  бағаланатын объектіне кемінде үш ұқсас объект таңдалады;

3)                Бағаланатын объектімен ұқсастарды салыстыруды ұлғайтатын қажетті түзетулер енгізіледі;

4)                Әрбір ұқсастық бойынша жалпы ренталық мультипликатор есептеледі;

5)                Барлық ұқсастар бойынша орташа арифметикалық есептеу ЖРМ ретінде қорытынды ЖРМ  айқындалады;

6)                Бағаланатын  объектінің орташа ЖРМ жүргізу және есептік барабар жалпы табыс ретінде бағаланатын объектінің нарықтық құны есептеледі.

1 2

скачать работу

Отправка СМС бесплатно