Ипотечное кредитование
лоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет
огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном жилищном
кредитовании.
Рассматривая общую структуру ипотечного рынка в России необходимо
принимать во внимание, что инфраструктура, которая должна его обслуживать,
находится еще в более худшем состоянии, чем само ипотечное дело. Например,
ипотечный консалтинг пребывает в зачаточном состоянии.
Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, поскольку на каждом из
них, благодаря специфике ипотечного жилищного кредитования, происходят
своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок
принять делить на первичный и вторичный.
Первичный рынок ипотечных кредитов.
Реализация экономических отношений участников ипотечных отношений, по
существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве
исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в
залог недвижимое имущество.
Перечень объектов, являющихся недвижимым имуществом, а также вещей,
приравненных к нему, приведен в п. 1 ст. 130 ГК РФ.
В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки
может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него
прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной
регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека – это
залог недвижимости, подвергнутый государственной регистрации в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое
имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется
возможность его отчуждения. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке»
в отношении отдельных видов недвижимого имущества установлен различный
правовой режим, требующий тщательного учета. Помимо этого, определение
ограничения права отдавать имущество в залог по договору об ипотеке
содержится в ст. 6 Закона «Об ипотеке».
В сущности, первичный рынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного
рынка, непосредственно охватывающий всю совокупность деятельности
кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие
обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве
способа обеспечения обязательства предоставляет, а кредитор
(залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество.
Этим в большинстве случаев исчерпываются потребности должника в его
взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к
кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего, по
ипотечному жилищному кредитованию заемщиков.
В последнем случае для банка (кредитной организации) реализуется в
единичном или значительном числе двусторонних отношений заемщиками и
соответствующее наполнение кредитного портфеля является одной из сторон
обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее
важной, стороной деятельности банка является возобновление кредитных
ресурсов, которые он был бы готов выдавать в виде новых долгосрочных
ипотечных кредитов очередным заемщикам.
Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется
деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.
Вторичный рынок ипотечных кредитов.
Вторичный рынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, в
котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной
системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным
обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные
бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.
Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между
инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая
аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки
(через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные
кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление
инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств
3. Перспективы развития рынка ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование существует на российском рынке банковских услуг
уже как минимум 6 лет, однако в таких незначительных объемах, что говорить
о его влиянии на ситуацию на рынке жилья не приходится. До кризиса
ипотечные кредиты выдавались многими банками, однако, на очень короткий
срок (не более 5 лет, чаще всего – на 1-3 года) и под высокие проценты (до
20% годовых в валюте). Эти условия резко потенциальных сужали круг
клиентов. В 1998 году был принят Федеральный закон "Об ипотеке (залоге
недвижимости)", нацеленный на то, чтобы сделать ипотечное кредитование
массовым. Весь мировой опыт свидетельствует, что только ипотека способна
решить жилищную проблему, увеличить оборотные средства предприятий,
расширить базу фондового рынка, вовлечь в экономический оборот деньги
населения. Однако долгожданный закон получился противоречивым и оставил
массу нерешенных вопросов. Вдобавок кризис и одно из его следствий –
высокая инфляция – вообще поставили под вопрос долгосрочное кредитование
как вид финансовых услуг. Мировая практика показывает, что ипотека может
успешно функционировать при годовой инфляции, не превышающей 25%, тогда как
в России она выше.
Содержание факторов перспективного развития ипотеки раскрыто в таблице
1.
Таблица 1.
Содержание источников, оказывающих благоприятное воздействие на
развертывание в стране ипотечного жилищного кредитования
|Источник |Факторы перспективного развития |
|Население |Разгосударствление жилого фонда (доля |
| |государственной собственности около 8%) и |
| |сосредоточение домовладений в личной |
| |собственности (около 46%), что позволит |
| |гражданам использовать доходы от продажи |
| |имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь |
| |приобретенное жилье и привлекать дополнительно |
| |ипотечные кредиты. |
| |2. Возникновение предпосылок по возрождению |
| |среднего класса (потенциал более 10%), т.е. слоя|
| |населения, имеющего высокую кредитоспособность и|
| |достаточные доходы для обслуживания и возврата |
| |ипотечных кредитов. |
| |3. Изменение структуры спроса населения на |
| |жилье, обусловленное не только требованиями и |
| |размеру жилой площади, а все больше требованиями|
| |к ее планировке и качеству, типу и |
| |местоположению здания, социальному положению |
| |соседей. |
| |Повышение подвижности населения в пределах |
| |территории страны. |
| |5. Рост понимания значимости недвижимости как |
| |объекта вложений сбережений, важного условия |
| |стабильности жизни и обеспечения старости |
|Российские |Разгосударствление строительного комплекса и |
|предприниматели |обострение конкуренции, в том числе со стороны |
| |иностранных подрядчиков. |
| |Острая заинтересованность в преодолении спада и |
| |увеличении объема жилищного строительства. |
| |Стремление к модернизации предприятий |
| |стройиндустрии и улучшению технологий |
| |строительства для обеспечения возросших |
| |потребностей покупателей жилья и обеспечения |
| |конкурентоспособности с иностранными |
| |подрядчиками и поставщиками. |
| |Понимание необходимости удешевления |
| |строительства при относительном увеличении |
| |качества для обеспечения доступности жилья и |
| |расширения масштабов жилищного строительства. |
| |5. Возникновение сети новых предпринимательских |
| |структур, обслуживающих рынок жилья (риэлтеры, |
| |оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных |
| |в увеличении покупок населением жилья на основе |
| |ипотечного кредитования |
|Банки и |Укрепление законодательной и нормативной базы |
|финансовые |ипотечного кредитования. |
|инвесторы |2. Выполнение ведущими банками (около 50) |
| |пробных пилотных проектов ипотечного |
| |кредитования и обучения специалистов ипотечному |
| |делу. |
| |3. Стимулирование со стороны государства |
| |финансирования реального сектора и |
| |инвестиционных потребностей населения. |
| |4. Активизация государства и местных органов |
| |власти в поддержке ипотечного кредитования |
| |граждан.
| |  скачать работу |
Ипотечное кредитование |
