Ипотека
2.3. Пассивные и активные операции банков
Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает формирование
их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от
операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков, что
подтверждает баланс ипотечного банка (приложение1, табл. 2).
Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных
облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и
переходящих кредитов, а также собственные средства (включающие акционерный
капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль). В активных операциях
почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным
клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют
переходящие кредиты (государственные средства — около 3%, ценные бумаги —
0,5% и прочие — 1,5%).
Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции и комиссионные
операции с ценными бумагами. Ипотечный кредит выдается наличными, а продажа
закладных — производиться банками. Как правило, обеспечением закладных
могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных органов власти,
гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение,
т.е. фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.
В процессе реализации закладных ипотечные банки привлекают другие
банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.
Закладные выпускают в различных купюрах (например, в ФРГ — 10, 20,
100, 200, 500, 1 000, а иногда 5 000 ДМ) сроком на 10—25 лет.
Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные.
Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации
закладных, т.е. за счет собственных средств. В настоящее время
предварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства для
кредита они получают от реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде
стран в пассивных операциях ипотечных банков стали играть большую роль
государственные средства, отраженные в балансе по статье "Переходящие
кредиты".
Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй
мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к
закладным. В большинстве стран ипотечные банки не обладают правом выпускать
закладные на сумму, превышающую их собственный капитал в 10—20 раз.
Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также
другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений и
предоставление ипотечного кредита создала необходимость выхода ипотечных
банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность
привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в
частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции для
увеличения своих доходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде,
стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации,
поскольку их положение в настоящее время связано в основном с колебаниями
экономической конъюнктуры.
Глава3: Международный опыт и перспективы развития ипотечного кредитования
3.1. Формирование ресурсов ипотечного кредитования в мире
Одной из важнейших проблем при организации системы ипотечного
кредитования является мобилизация необходимых для этого ресурсов.
В мировой банковской практике выработано несколько эффективных
механизмов формирования ресурсов ипотечного кредитования (приложение2
табл.1).
Многообразие механизмов мобилизации кредитных ресурсов связано, во-
первых, со спецификой построения финансово-кредитных систем различных стран
и, во-вторых, обусловлено особенностями юридической базы, определяющей
возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также
условия функционирования субъектов системы ипотечного кредитования на
рынках недвижимости и ценных бумаг.
3.1.1. Система стройсбережений.
Схема 1.
[pic]
Функционирование системы стройсбережений предполагает осуществление
мобилизации свободных денежных средств населения в специализированных
кредитных институтах, а также последующее их размещение в качестве целевых
кредитов на строительство или приобретение жилья (жилищная ипотека).
Модель системы стройсбережений является замкнутой. Источниками
ресурсов ипотечного кредитования являются вклады и платежи в погашение ссуд
(а также бюджетные средства в качестве субсидий по стройсбережениям).
Механизм стройсбережений включает в себя 3 основных этапа.
На этапе сбережения вкладчик заключает договор со стройсберкассой, в
котором оговариваются все условия финансирования в рамках данной системы.
По договору вкладчик обязуется ежемесячно вносить установленную сумму
взносов на свой счет. По накопительному вкладу выплачивается фиксированный
процент (обычно существенно ниже рыночного). Процесс сбережения занимает в
среднем 8-10. Накопив за данный период 40-50% от оговоренной в договоре
суммы, вкладчик попадает в число потенциальных заемщиков. Использование
банком ресурсов, привлеченных через накопительные вклады, допускается
только в рамках данной системы.
Стройсберкасса на этапе распределения средств рассчитывает
определенный показатель, по которому, в зависимости от степени участия
каждого вкладчика в общем объеме кредитных ресурсов, определяется
очередность при распределении стройсберссуд.
На третьем этапе в дополнение к накопленной сумме вклада участнику
системы стройсбережений в порядке очередности предоставляется ипотечный
кредит. Процентные ставки по стройсберссудам также ниже рыночных и
фиксируются на весь срок договора.
Несмотря на определенные ограничения масштабов использования системы
стройсбережений (размер привлекаемых ресурс определяется объемами
сбережений вкладчиков), перспективы использования данной формы организации
ипотечного кредитования в России в настоящее время представляются
достаточно реальными (в частности, на базе филиальной сети Сбербанка РФ).
Эффективное функционирование системы стройсбережений возможно даже в
условиях отсутствия массового платежеспособного спроса на ипотечные ссуды.
При улучшении экономической ситуации масштабы операций в рамках данной
системы будут расти.
3.1.2. Финансирование через срочные вклады и срочные займы.
Схема 2.
[pic]
Данная система является достаточно рискованной в связи с дисбалансом
сроков привлечения и размещения ресурсов.
Примеры эффективного использования механизма мобилизации фондов через
срочные вклады (Великобритания — строите общества, США — ссудо-
сберегательные ассоциации) свидетельствуют о необходимости его
государственного регулирования (например, сглаживание колебаний в объеме и
условиях привлечения ресурсов с помощью налоговой политики), а также
жесткого надзора и контроля за ипотечными кредитными институтами,
использующими данный метод привлечения ресурсов.
Использование заемных средств, аккумулированных через срочные займы,
как правило в качестве дополнительных необходимых ресурсов, в большей или
меньшей степени практикуется всеми типами ипотечных кредитных институтов.
Наиболее перспективное решение проблемы ограниченности ресурсов
ипотечного кредитования - развитие вторичного рынка ипотечных ссуд.
3.1.3. Рефинансирование через банковские долгосрочные долговые
обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (ипотечные облигации).
Система закладных листов.
Схема 3.
[pic]
Для системы закладных листов характерно соединение функций эмитента
закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных
кредитов и закладных листов в одном лице (ипотечном банке). Обеспечение
эффективности данной системы зависит от соблюдения следующих основных
принципов ее построения и функционирования.
1. Лицензирование.
На эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия.
2. Принцип покрытия.
Объем всех выпущенных ипотечным кредитным институтом закладных листов
должен быть покрытым в любой момент через ипотечные ссуды. Сумма выпущенных
ипотечным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна
превышать общей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом
недвижимого имущества.
3. Предел покрытия.
Только 60-70% стоимости заложенного имущества может быть привлечено в
качестве покрытия для закладных листов. Размер ипотечного кредита,
предоставляемого банком-эмитентом закладных листов, составляет 60-70% от
стоимости залога, соответственно и объем выпуска закладных листов
составляет 60-70% от стоимости заложенной в банке недвижимости.
4. Регистр покрытия.
Все активы, которые служат в качестве покрытия закладных листов,
должны быть внесены в специальный регистр, в котором указываются
характеристики заложенного объекта, номинальная сумма кредита, процентная
ставка, взносы в погашение основного долга, стоимость залога, способ
использования объекта залога.
5. Преимущественное право держателей закладных листов.
При банкротстве банка держатель залогового листа имеет
преимущественное право на возмещение по обязательствам банка.
6. «Защитный вал».
Активы, пассивы и деятель
| |  скачать работу |
Ипотека |
