Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования
й.
Исключение составляют некоторые специальные случаи, такие как оценка в
рамках процедуры банкротства и ликвидации предприятия.
Стоимость земель и базовые функции
Стоимость - это свойство, объективно присущее городским (и
региональным) землям. Она характеризует меру удобства или выгоды от занятия
данного земельного участка по сравнению с удобством или выгодой от занятия
другого земельного участка.
Понятие стоимости городских земель неотделимо от тех функций, под
которые они используются в данный момент или могут использоваться (базовых
функций). Соответственно, и оценка стоимости земель должна вестись с точки
зрения тех или иных конкретных функций. Ориентировочный перечень городских
базовых функций приведен в таблице 1. Каждый вид существующего
использования территории может быть отнесен к одной из базовых функций.
Между видом существующего использования и соответствующей базовой функцией
есть различие: вид использования данного земельного участка в данный момент
сугубо индивидуален, а базовая функция - более общее понятие, относящееся к
группе земельных участков, близких по характеристикам. Так, конкретная
обувная мастерская на углу двух конкретных улиц принадлежит базовой функции
“КБО, мелкий бизнес”, которой принадлежит и множество других предприятий
этого рода в городе.
Таблица 1
Городские базовые функции
|№ |Наименования |№ |Наименования |№ |Наименования |
|п/|функций |п/п|функций |п/п|функций |
|п | | | | | |
|1 | Коттеджное жилье |8 |НИИ, КБ, Вузы |19 |Торговля, общепит |
|2 |Сблокиров.2эт. |9 |Офисы, Администр. |20 |мелкие |
|3 |жилье |10 |Учреждения |21 |КБО, мелкий бизнес|
|4 |Жилье 5-6 эт |11 |Машиностроение |22 | |
|5 |Жилье 9-10 эт |12 |людоемкое |23 |Ярмарки |
|6 |Жилье 15-16 эт |13 |Машиностроение |24 |Рынки |
|7 |Жилье 20-22 эт |14 |средне-людоемкое |25 |Торг. центры |
| |Жилье центра: |15 |Машиностроение |26 |Парки прогулочные |
| |Функц. смесь |16 |нелюдоемкое |27 |Спорт |
| |Ж80Т10О10 |17 |Черная металлургия|28 |Зрелищные |
| | |18 | |29 |учреждения |
| | | |Цветная |30 |Медицинск. и |
| | | |металлургия | |оздоровит. |
| | | |Химия, Нефтехимия | |Учреждения |
| | | |Строймат., | |Культура, |
| | | |Деревообр. | |образование, |
| | | |Легкая , Пищевая | |просвещение |
| | | |Коммун. Хозяйство | |Жел.дор. вокзалы и|
| | | | | |станции |
| | | | | |Автовокзалы |
Подчеркнем, что данный перечень базовых функций следует рассматривать
как сугубо ориентировочный: в каждом городе при проведении оценочных работ
формируется свой собственный перечень, совпадающий с приведенным лишь
отчасти.
Иерархический принцип организации оценки городских земель. Кадастровая и
индивидуальная оценка
Факторы, определяющие стоимость городских земель, можно разделить на
две группы, или два уровня: факторы макроположения, то есть положения
квартала в городе, и факторы микроположения, то есть положения земельного
участка в квартале.
Факторы микроположения чрезвычайно многообразны, трудно перечислимы,
трудно формализуемы, и их учет в настоящее время может осуществляться
только на основе опыта и интуиции индивидуального оценщика. Факторы
макроположения в большей мере поддаются анализу, систематизации и
формализации, и их учет может осуществляться в рамках совокупности
математических функционально-градостроительных моделей.
Факторы макроположения являются наиболее важными и оказывают
наибольшее влияние на стоимость городских земель. Они могут служить основой
системы оценки городского земельного кадастра. Факторы микроположения
требуют учета для уточнения оценки, с тем чтобы оценка максимально
соответствовала реальной стоимости: это существенно для справедливого
налогообложения, планирования инвестиций и других приложений результатов
оценки.
Исходя из этого, процесс оценки городских земель строится
иерархически. Вначале осуществляется кадастровая поквартальная оценка
территории города, в которой учитываются факторы макроположения, или
макроуровня. Результатом кадастровой оценки является базовая оценка земель
каждого квартала города, определяющая для каждого квартала вектор стоимости
1 м2 его земель в предположении использования под каждую из базовых
функций.
Для индивидуальной оценки земель конкретного земельного участка под
конкретный вид использования осуществляется корректировка базовой оценки с
учетом факторов микроположения, т.е. положения земельного участка в
квартале.
Кадастровая поквартальная оценка общегородского уровня,
осуществляемая путем компьютерных расчетов и основанная на методах
математического моделирования факторов макроположения, более корректна и
более точна, чем оценка в схемах территориально-экономического зонирования,
формируемых на основе экспертных оценок и поправочных коэффициентов. Тем не
менее, и она требует дальнейшего уточнения с учетом факторов микроположения
участков в квартале, для того чтобы оценка налогооблагаемой стоимости
максимально точно учитывала все факторы, влияющие на реальную стоимость
недвижимости.
В рамках настоящей методики рассматривается только кадастровая
поквартальная оценка городских земель. Рассмотрение перехода от кадастровой
поквартальной базовой оценки к оценке земельных участков (индивидуальной
оценке) выходит за рамки данного документа.
Путем генерализации (укрупнения) поквартальной оценки может быть
сформирована схема территориально-экономического зонирования города или
региона, используемая для целей, отличных от налогообложения, в первую
очередь – для целей принятия крупномасштабных решений городского или
регионального развития.
Оценочная стоимость единичного земельного участка населенного пункта
— это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с поправкой на его отличия
от типичного участка, оказывающие ценообразующее влияние на величину
рыночной стоимости. Оценочная стоимость единичного земельного участка
характеризует его стоимость в системе оценочного зонирования территории
города (поселка) с учетом сложившегося спроса и предложения на земли
данного вида использования и качественно-количественных характеристик
земельного участка.
Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка внутри
конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффициентов
градостроительной ценности, применяемых к данному участку на основе
установления и детального учета всех рентообразующих факторов, а также
факторов локальной неоднородности территорий города.
Основанием для определения рыночной стоимости единичного земельного
участка является договор, заключаемый оценщиком с заказчиком оценки.
Одним из основных критериев адекватности оценки земель является
относительно низкая чувствительность к конъюнктуре рынка по отдельным
объектам. Для этого особенно важно при разработке алгоритма оценки
стоимости земель правильно использовать корректирующие данные земельного
рынка. В частности, по ряду городских территорий, имеющих низкую
привлекательность для потенциальных инвесторов из-за неразвитости
земельного рынка, участия в нем сравнительно небольшого круга организаций-
инвесторов, имеющих определенные предпочтения и ориентацию, а также ряда
других факторов, рентная составляющая имеет пока отрицательное значение.
При этом оценка стоимости земель по данным территориям может превышать их
среднюю рыночную стоимость.
В основе определения стоимости городских земель лежат имущественные
отношения, закрепленные действующей системой правовых отношений.
Практически все земли в пределах границы являются городской собственностью,
как и все улучшения городских земель (за исключением земель, на которых
расположены здания органов власти и управления). При таком подходе имеется
принципиальная возможность определить минимальную стоимость воспроизводства
улучшений земель и соответственно оценить минимальную стоимость всей
площади земель города. Развитие методов оценки земель, повышение полноты и
качества информационного обеспечения позволяет осуществить постепенный
переход от массовой оценки городских земель в черте города к индивидуальной
оценке каждой экономической зоны, а затем и каждого конкретного земельного
участка. При этом стоимость земельного участка может быть определена на
основе расчета доли конкретного землепользователя в общегородских расходах
по воспроизводству городских земель, пропорционально площади и качественным
характеристикам данного участка, отражающим его относительную ценность.
В свою очередь при достаточном статистическом обеспечении оценок и
использовании современных математических методов пространственной
аппроксимации (
| |  скачать работу |
Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования |
