Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования
приближенности) данных появляется возможность коррекции
стоимости земель на основе точечных оценок (конкретных земельных участков)
и рыночных цен.
Ключевым методическим положением является определение понятия
"кадастровая стоимость". Кадастровая стоимость может быть только для
земельного участка, который учтен в земельном кадастре. Под кадастровой
стоимостью земельного участка мы понимаем стоимость, рассчитанную по
определенной методике, и занесенную в кадастровое дело данного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка и его рыночная стоимость,
как правило, не совпадают и, тем более, не совпадают с ценой продажи.
Методика исчисления кадастровой стоимости земельного участка во
многих странах определяется соответствующими правовыми документами.
Факторы государственной кадастровой оценки
Основные факторы, определяющие стоимость городских земель и
кадастровую стоимость земельного участка, формируются из того, что
городская территория выступает в экономических отношениях как
пространственно-распределенный ресурс, удовлетворяющий требованию
объективной экономической оценки городской территории с соответствующей
инженерно-транспортной инфраструктурой и благоустройством, а также
учитывающей уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания,
инженерно-геологические условия строительства, озеленение, природно-
ландшафтные, микроклиматические условия и обременения в использовании
земель.
В системе государственной кадастровой оценки городских земель должны
учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения
различных видов функционального использования:
. локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в
зависимости от физико-географических и инженерно-геологических
характеристик территории: рельефа, несущей способности грунтов,
гидрогеологии, карстовых явлений, сейсмики и т.д.;
. экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости
от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным
излучениям, загрязненности почв;
. факторы стоимости отчуждения из-под существующего использования;
. коммуникационные факторы, связанные с затратами времени людей на
передвижения в городе и затратами на пассажиро- и грузоперевозки;
. инфраструктурные факторы, связанные с проблемно-ориентированным учетом
предшествующих вложений в общегородскую транспортную, инженерную и
социальную инфраструктуры;
. факторы престижа и репутации районов города с точки зрения различных
функций.
Доминирующую роль играют коммуникационные факторы, или факторы
местоположения в городе.
Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой
стоимости земель поселений в целом и кадастровых кварталов в составе
поселений по видам функционального использования земель. Удельные
показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета
кадастровой стоимости земельных участков. Методика основана на
статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах
недвижимости. При расчете удельных показателей кадастровой стоимости земель
используются адаптированные для российской практики подходы и методы оценки
недвижимости.
Кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом:
> Уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в
границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и
незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах
недвижимости;
> Площади земельного участка;
> Вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного)
использования земельного участка;
> Факторов местоположения и окружающей среды.
Рассматривая территорию города как единый сложный многофункциональный
организм, как среду обитания человека, правильно рассчитанная стоимость
городских земель станет для органов местного самоуправления рычагом
повышения эффективности использования городской территории и ее дальнейшего
целенаправленного развития.
Требования, предъявляемые к Методике
Алгоритм расчета кадастровой стоимости земельных участков,
приведенный в Методике, разработан с учетом следующих требований:
а) Преемственность при проведении ГКОЗП:
Используется опыт и технологии оценочных работ, выполняемых в рамках
землеустроительной, градостроительной, природоохранной и риэлтерской
деятельности, с учетом практики управления земельными ресурсами поселений
отраслевых подразделений территориальных органов исполнительной власти;
б) Достоверность и доступность исходной информации:
Состав первичных данных формируется на основе статистической и иной
информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными
службами и оценщиками в своей деятельности;
в) Объективность учета существенных ценообразующих факторов:
Адекватность результатов ГКОЗП рыночному представлению о ценности
(полезности, выгодности, значимости) объекта ГКОЗП обеспечивается
применением современных методов обработки статистических данных, а также
математического моделирования зависимости кадастровой стоимости земельных
участков от факторов, оказывающих наибольшее влияние на потребительскую
ценность (полезность) земель, что обеспечивает возможность учета слабо
формализуемых неколичественных параметров и экспертных оценок;
г) Совместимость с системой государственного земельного кадастра
(далее ГЗК):
Обеспечивается совместимость с системой ГЗК как исходных данных, так
и результатов ГКОЗП и как следствие, совместимость программных средств
ГКОЗП с автоматизированной системой ГЗК.
д) Простота и универсальность использования специального программного
обеспечения Методики (далее СПО):
Предполагается возможность реализации СПО с использованием имеющихся
в распоряжении пользователя технических средств на основе доступных
программных продуктов. СПО, реализующее Методику, предусматривает обработку
информации, представляемой в максимально разнообразных формах, с минимумом
требований к ее свойствам и формам представления;
е) Многофункциональность и иерархичность Методики:
Обеспечивается ГКОЗП по видам функционального использования земель и
реализуется иерархический принцип расчета кадастровой стоимости земельных
участков на основе последовательного учета ценообразующих факторов на
уровне субъекта РФ, территории административного района, территории
поселения, кадастрового квартала и конкретного земельного участка;
ж) Адаптация подходов и методов оценки недвижимости:
Подходы и методы оценки недвижимости адаптируются к работам по ГКОЗП
за счет расширения статистической базы расчетного алгоритма (используется
вся существующая информация о сделках с земельными участками и иными
объектами недвижимости) и применения методов математической статистики, а
также интерполяции получаемых данных и результатов ГКОЗП на территориях
административных районов, поселений и по видам функционального
использования земель, для которых отсутствует информация о сделках с
земельными участками.
В процессе выполнения работ выделяются статистическая и экспертно-
аналитическая составляющие методики.
Статистическая составляющая методики применяется при условии наличия
в городах достаточного количества сделок, совершаемых ежегодно с объектами
недвижимости определенного вида функционального использования, и равномерно
распределенных в границах городской черты. В результате определяется
типовой объект недвижимости, стоимость которого является средней по
городу.
Экспертно-аналитическая составляющая методики позволяет определить
коэффициенты относительной ценности кадастровых кварталов. Коэффициенты
определяются путем проведения факторного анализа всех созданных слоев на
электронной карте города по объектам влияния на стоимость земли. В Омске
было создано более восьмидесяти слоев, характеризующих уровни обеспечения
территорий объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры,
а также архитектурно-ландшафтное и экологическое состояние. Кроме того, при
расчете коэффициентов относительной ценности применяются данные экспертной
оценки, с помощью которых корректируются соотношения вклада ценообразующих
факторов, влияющих на кадастровую стоимость земель. Эксперты заполняют
типовые анкеты, выражая в своих ответах мнение об относительной значимости
факторов в оценке земель различного функционального использования.
При объединении статистической и экспертно-аналитической составляющих
были получены удельные показатели кадастровой стоимости земли (УПКСЗ) по 14
видам функционального использования в каждом оценочном участке.
Исходная информация и ее источники
Для проведения необходимых, в соответствии с настоящей Методикой,
расчетов используется следующая информация о сделках с объектами
недвижимости:
1) Данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая
незастроенные земельные участки), совершаемым физическими и юридическими
лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов);
2) Данные о выкупе земельных участков под приватизированными
предприятиями;
3) Данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые
в а
| |  скачать работу |
Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования |
