Анализ рынка недвижимости в городе Новосибирске
ния работ по оценке недвижимости оценщику необходимо
определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо
отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.
Основные виды стоимости недвижимости: рыночная стоимость, стоимость в
эксплуатации, для целей налогообложения, инвестиционная, страховая,
залоговая, балансовая, меновая или бартерная стоимость, стоимость арендных
прав, восстановительная стоимость, стоимость замещения и ликвидационная.
Рассмотрим наиболее часто встречаемые виды стоимости.
1. наиболее распространенной является оценка рыночной стоимости
недвижимости. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена
продажи объекта недвижимости на свободном рынке.
2. Стоимость в эксплуатации отражает важность объекта для конкретного
субъекта, у которого может отсутствовать намерение выставить объект
на продажу. Стоимость в эксплуатации основана на доходности,
полезности и удобствах объекта для владельца недвижимости.
3. Стоимость для целей налогообложения базируется, как правило, на
затратах (на воспроизводство объекта).
4. Страховая стоимость основана на стоимости воспроизведения (замещения)
элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую
стоимость используют для целей страхования. Как правило, эта величина
восстановительной стоимости или стоимости замещения без учета
земельного участка. Восстановительная стоимость – это затраты на
воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости, стоимость
замещения – затраты на создание аналогичного объекта.
5. Для объектов, предоставляемых в залог, определяется залоговая
стоимость – стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает
получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае
невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении
величины выдаваемой ссуда.
6. Инвестиционная стоимость – это стоимость капитальных вложений для
конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.
7. Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по
решению собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость –
это вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше,
чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом
всех потенциальных покупателей. Таким образом, в зависимости от целей
оценки требуется определение различных видов стоимости. Наиболее
часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение
соответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости –
залог успешной работы оценщика.
2.2 Определение рыночной цены жилья на вторичном рынке
Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена, за которую
будет продан конкретный объект на открытом рынке, при соблюдении условий
частной сделки.
Самым распространенным видом стоимости, определяемым оценщиками согласно
большинству заказов на оценку недвижимого имущества, является рыночная
стоимость.
Необходимым условием существования рыночной стоимости является наличие
рынка объектов, аналогичным оцениваемому. В случае отсутствия указанного
фактора оценщиком используется отличная от рыночной база оценки, что
ведет к изменению вида стоимости.
Рыночная стоимости отражает взаимодействие продавцов, покупателей и
инвесторов на рынке недвижимости. Для получения достоверной оценки
рыночной стоимости объекта оценщик должен иметь полную информацию о
рынке, на котором предлагается данная недвижимость.
Итак, рыночная стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная
цена в денежном выражении, за которую имущество перейдет на открытом
рынке от добровольного продавца к добровольному покупателю на дату оценки
в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей и при соблюдении
всех условий чистой (нормальной, равновесной) сделки.
Для определения рыночной стоимости в моей курсовой работе я использую
методику примерного расчета стоимости квадратного метра жилья в г.
Новосибирске и его пригородных районах. Средняя стоимость квадратного
метра жилья рассчитывается по районам.
Таблица 2 .1 - Данные о переменных стоимости жилья Имя района
|№ |Переменные |Характеристика переменных |
|1 |Тип строения |Улучшен. |Полно- |Улучшен.|Улучшен. |Полоногаб|
| | |План. |Габарит | |План. |арит |
| | | | |План. | | |
|2 |Кол-во комнат |3 |2 |2 |4 |1 |
|3 |Материал стен |Панель |Кирпич |Панель |Панель |Шлакоб |
|4 |Этажность |6/10 |1/4 |7/10 |9/9 |1/2 |
| |квартиры | | | | | |
|5 |Жилая площадь |40 |32 |35 |51 |22 |
|6 |Общая площадь |70 |57 |63 |74 |38 |
|7 |Фактор |Все |Все |Две |Все | |
| |изолированности|изолирован|изолиров-а|смежные |изолирован| |
| |комнат |ные |нные | |ные | |
|8 |Наличие балкона|балкон |балкон |Лоджия |Две лоджии| |
| | | | |балкон | | |
|9 |Телефон |+ |+ |+ | | |
|10|Наличие метро | | | | | |
|11|Рыночная | | | | | |
| |стоимость, тыс.| | | | | |
| |р. | | | | | |
|12|Рыночная | | | | | |
| |стоимость 1 | | | | | |
| |кв.м, тыс.р. | | | | | |
Таблица 2.2 - Данные о переменных стоимости жилья Имя района
|№ |Переменные |Характеристика переменных |
|1 |Тип строения |Полно-г|Улучшенная |Улучшенная|Полног|Улучшенная |
| | |абарит |Планировка | | |планировка |
| | | | |Планировка|абарит| |
|2 |Кол-во комнат |1 |4 |2 |2 |3 |
|3 |Материал стен |Кирпич |Панель |Кирпич |Шлакоб|Кирпич |
|4 |Этажность |1/5 |1/10 |7/10 |Ѕ |ѕ |
| |квартиры | | | | | |
|5 |Жилая площадь,|15 |50 |39 |35 |51 |
| |кв.м | | | | | |
|6 |Общая площадь |28 |79 |52 |47 |76 |
| |кв.м. | | | | | |
|7 |Фактор | |Все |Все | | |
| |изолированност| |изолированные|Изолирован| |Все |
| |и комнат | | |ные | |изолированные|
|8 |Наличие | |Лоджия |Балкон | |Два балкона |
| |балкона | | | | | |
|9 |Телефон | |+ |+ | | |
|10|Наличие метро | | | | | |
|11|Рыночная | | | | | |
| |стоимость, | | | | | |
| |тыс.р. | | | | | |
|12|Рыночная | | | | | |
| |стоимость, | | | | | |
| |кв.м. | | | | | |
Расчет стоимости квадратного метра жилья я производила с помощью
методического указания.[7]
2.3.Анализ развития рынка жилья рынка в городе
При общем снижении доходов населения наблюдается рост доли потребительских
расходов жителей на содержание квартир. В ряде случаев эта доля составляет
более трети потребительских расходов населения. Разработанная в качестве
одного из приоритетов экономического развития страны государственная
целевая программа «Жилище» предполагала реализацию социально направленной
реформы в жилищной сфере. Цель программы определить принципиальные подходы
долгосрочной государственной жилищной политики и наметить конкретные меры,
направленные на решение следующих приоритетных задач:
- изменить систему законодательных и правовых норм для юридического
обеспечения проведения жилищной реформы;
- преодолеть спад в объемах ввода жилья и обеспечить государственные
гарантии права граждан на выбор способа удовлетворения потребностей в
жилище;
- изменить систему жилищного фонда и жилищного строительства по формам
собственности, источникам финансирования, типам зданий и технологиям
их возведения;
- обеспечить поэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного
функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп
населения;
- демонополизировать жилищное строительство и ЖКХ;
- провести структурную перестройку базы стройиндустрии и промышленности
стройматериалов;
- изменить формы организации строительства и управления, обслуживания и
ремонта жилищной сферы;
- решить вопросы землепользования и приватизации земли в жилищной сфе
| |  скачать работу |
Анализ рынка недвижимости в городе Новосибирске |
