Главная    Почта    Новости    Каталог    Одноклассники    Погода    Работа    Игры     Рефераты     Карты
  
по Казнету new!
по каталогу
в рефератах

Договор аренды



 Другие рефераты
Делопроизводство Дисциплинарная ответственность. Применение дисциплинарного взыскания Договор как основной вид сделки Договор коммерческого найма

Введение


      Договор аренды, урегулированный в ГК, относится к  числу  традиционных
для российского гражданского права договоров и всегда  занимал  определенное
место в законе, в том числе в кодификационных актах.
      В последние  годы  перед  принятием  второй  части  Кодекса  сложилась
достаточно  развитая  законодательная  база  этого  договора  —   к   аренде
(имущественному  найму)  применялись  нормы  главы  10  Основ   гражданского
законодательства 1991 г. и в  части,  им  не  противоречащей,  положения  ГК
РСФСР 1964 г. и Основ законодательства Союза  ССР  и  союзных  республик  об
аренде 1989 г. (далее  —  Основы  законодательства  об  аренде).  Последние,
однако,  не  столько  регулировали  заключение,  исполнение  и   прекращение
договора   аренды,   сколько,   отвечая   политическим    и    экономическим
потребностям, существовавшим ко  времени  их  принятия,  определяли  порядок
функционирования арендного предприятия  как  особого  юридического  лица,  а
также  такую  форму  организации  труда,  как  внутрихозяйственный  арендный
подряд. В сфере регулирования аренды был сделан акцент на  аренду  имущества
производственного назначения. Изданный в начале  экономических  реформ  Указ
Президента РФ от 14 октября 1992  года  №  1230  "0  регулировании  арендных
отношений  и  приватизации   имущества   государственных   и   муниципальных
предприятий,  сданного   в   аренду"   в   качестве   основной   цели   имел
урегулирование  отношений  по  сдаче  в  аренду  имущества,   принадлежащего
государству.
      Основным  источником   гражданско-правового   регулирования   арендных
отношений в  сфере  недвижимости  в  настоящее  время  является  Гражданский
кодекс Российской Федерации (гл. 34 и  35).  В  §  1  гл.  34  сформулирован
комплекс общих норм, действие которых распространяется на все  виды  аренды.
Они носят универсальный характер и полностью  регулируют  те  виды  арендных
отношений,  для  которых  не  предусмотрено  специальных  правил,  а   также
распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в  той
части,  которая   не   урегулирована   особыми   нормами,   относящимися   к
соответствующему  виду  отношений  (финансовой  аренде  и  другим).  Следует
заметить, что многие нормы (главы  34)  имеют  диспозитивный  характер,  что
позволяет сторонам в договоре определять ряд своих отношений  иначе,  чем  в
законе, а законодательные положения  использовать  как  запасной  вариант  —
когда иное не предусмотрено в договоре. Императивными  являются  в  основном
нормы, предусматривающие защиту прав сторон и третьих лиц, интересы  которых
могут быть  затронуты.  Такой  подход  повышает  правовой  уровень  арендных
отношений и не противоречит принципу свободы договора.
      Ввиду  особого   статуса   отдельных   видов   недвижимого   имущества
предусматривается специальный порядок сдачи в аренду  земельных  участков  и
других  обособленных  природных  объектов,  отношения  по   поводу   которых
регулируются Земельным кодексом РФ, Водным кодексом, Федеральным законом  «О
недрах» и Основами лесного законодательства. Аренда жилых  домов  и  квартир
осуществляется с учетом положений Жилищного кодекса  страны,  а  передача  в
аренду  государственных   и   муниципальных   предприятий   регламентируется
законами о приватизации и другими подзаконными актами.
      Нормы Гражданского кодекса РФ  (гл.  34,  35),  а  также  специального
законодательства,   регулирующие   особенности   отдельных   видов   аренды,
применяются в сочетании с общими  нормами  гражданского  законодательства  о
сделках, обязательствах и договорах. Действуют в  части,  не  противоречащей
российскому законодательству, и  основам  законодательства  СССР  и  союзных
республик об аренде.

1. Участники договора аренды

      Право  сдавать  в  аренду   недвижимое   имущество   принадлежит   его
собственнику — гражданину,  предприятию  или  организации,  а  также  лицам,
уполномоченным на то законом или  собственником.  Арендодателями  недвижимых
объектов  государственной   и   муниципальной   собственности   могут   быть
предприятия,  за  которыми  имущество  закреплено  на  праве  хозяйственного
ведения  или  оперативного  управления,  только  с  согласия   собственника.
Министерство государственного имущества и  его  органы  на  местах  являются
арендодателями   только    объектов    государственной    и    муниципальной
собственности, не находящихся в хозяйственном ведении предприятий.
      Государственные образовательные  учреждения  могут  сдавать  в  аренду
закрепленные за ними объекты недвижимости, включая и  земельные  участки,  с
согласия ученого совета с использованием полученных  от  аренды  средств  на
развитие учебного процесса'.
      Состав  арендодателей  природных  объектов  определяется   специальным
законодательством. Земельные участки в аренду могут передавать:
      * собственники отдельных участков, в том числе граждане  (ст.  260  ГК
РФ);
      * лица, которым земельные участки выделены в постоянное пользование, —
с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);
      * уполномоченные государством органы (земельные комитеты)— при сдаче в
аренду земель государственной собственности, не  переданных  организациям  в
постоянное пользование.
      Арендодателями природных объектов выступают:
      * участков недр — уполномоченные государственные органы";
      * участков лесного  фонда  (лесхозы,  колхозы,  заповедники  и  другие
организации, осуществляющие ведение лесного  хозяйства)  по  согласованию  с
местными органами власти *;
      * водных объектов — органы исполнительной власти субъектов РФ •
      Арендаторами  недвижимого  имущества  в  России   может   быть   любое
дееспособное физическое  или  правоспособное  юридическое  лицо,  имеющее  в
необходимых случаях лицензию (разрешение).
      В    мировой    практике    принято,    что    арендаторами     земель
сельскохозяйственного назначения могут быть граждане, у которых есть:
      * опыт работы на ферме не менее 3-5 лет;
      * необходимый начальный капитал в размере не менее 2-3-летней арендной
платы;
      * специальное образование — колледж, университет;
      *  возраст  до  40  лет,  чтобы  была  возможность  не  только   умело
хозяйствовать, но и лично физически работать;
      * намерение проживать непосредственно на ферме или вблизи от нее.

2. Договор как правовая форма арендных отношений

      Практически весь комплекс юридических  и  экономических  отношений  по
поводу аренды конкретного объекта недвижимости выражается  в  той  или  иной
мере в арендном договоре. Этот договор  имеет  как  общие  черты  с  другими
гражданско-правовыми договорами, так и определенные особенности,  вытекающие
из сущности выражаемых им отношений.  По  определению  для  договора  аренды
характерно:
      * наличие двух сторон,  взаимодействие  которых  состоит  в  том,  что
арендодатель передает, а  арендатор  принимает  во  владение  и  пользование
недвижимое имущество без права собственности на него;
      * ограничение во времени пользования взятым в наем имуществом, которое
подлежит по окончании срока аренды возврату арендодателю.  В  случае  выкупа
арендатором недвижимого объекта арендные отношения прекращаются и  переходят
в сферу купли-продажи;
      * возмездный характер отношений сторон:  арендатор  всегда  платит  за
пользование имуществом.
      Принципиальные отличия арендного договора от трудового:
      * если в качестве работника по трудовому договору выступает  отдельный
гражданин,  то  арендаторами  могут  быть  еще  и  коллективы,  организации,
предприятия и даже регионы;
      * арендатор самостоятельно определяет режим  труда  и  отдыха,  а  при
трудовых отношениях работник  должен  соблюдать  установленную  руководством
дисциплину труда и находиться в течение всего дня на рабочем месте;
      * цель арендной  деятельности  —  конечный  результат  производства  —
количество  и  качество  реализованной  продукции  (услуг),  а  трудовой   —
выполнение отдельных видов работ;
      * арендаторы при необходимости могут привлекать в напряженные  периоды
временных работников с оплатой их труда по договоренности,  т.е.  передавать
часть принятых  на  себя  обязанностей  в  субаренду  другим  лицам,  а  при
трудовых отношениях каждый выполняет весь порученный объем работы лично;
      * убытки арендаторов, самостоятельных хозяев складываются не только из
расходов, утраты или повреждения имущества, но и из неполученных доходов,  а
при трудовых отношениях учитывается только прямой реальный ущерб.

3. Предмет (объект) аренды

      В договорах аренды существенными в силу  закона  считаются  условия  о
предмете (объекте) аренды и размерах арендных платежей.
      Предметом договора аренды недвижимости является  конкретный  объект  —
земельный участок, здание  (сооружение)  либо  часть  площадей  —  отдельное
помещение. В договоре должны быть указаны  данные,  позволяющие  определенно
установить имущество, подлежащее передаче арендатору.  При  отсутствии  этих
данных договор считается не заключенным сторонами (п. 3 ст. 607  ГК  РФ).  К
тому же в договоре необходимо указать адрес и  площадь  сдаваемых  в  аренду
помещений. Данные по арендуемой площади необходимы также в связи с тем,  что
арендная плата часто устанавливается из расчета определенной денежной  суммы
за  каждый  квадратный  метр.  В  приложении  к   договору   аренды   должны
содержаться поэтажный  план  и  экспликация  арендуемых  помещений.  Нередко
помещения сдаются в аренду вместе с находящимся в них движимым имуществом  —
оборудованием, мебелью, приборами  служебного  пользования  и  т.п.  В  этом
случае договор должен содержать  обязательное  указание  о  сдаче  в  аренду
вместе с недвижимостью у
12345След.
скачать работу


 Другие рефераты
Экологический правовой механизм охраны окружающей среды
Банковская система Республики Беларусь
Актуальные вопросы истории ВОВ
Анализ и совершенствование процесса управления финансовой деятельностью предприятий


 

Отправка СМС бесплатно

На правах рекламы


ZERO.kz
 
Модератор сайта RESURS.KZ