Договор аренды
Другие рефераты
Введение
Договор аренды, урегулированный в ГК, относится к числу традиционных
для российского гражданского права договоров и всегда занимал определенное
место в законе, в том числе в кодификационных актах.
В последние годы перед принятием второй части Кодекса сложилась
достаточно развитая законодательная база этого договора — к аренде
(имущественному найму) применялись нормы главы 10 Основ гражданского
законодательства 1991 г. и в части, им не противоречащей, положения ГК
РСФСР 1964 г. и Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об
аренде 1989 г. (далее — Основы законодательства об аренде). Последние,
однако, не столько регулировали заключение, исполнение и прекращение
договора аренды, сколько, отвечая политическим и экономическим
потребностям, существовавшим ко времени их принятия, определяли порядок
функционирования арендного предприятия как особого юридического лица, а
также такую форму организации труда, как внутрихозяйственный арендный
подряд. В сфере регулирования аренды был сделан акцент на аренду имущества
производственного назначения. Изданный в начале экономических реформ Указ
Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 "0 регулировании арендных
отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных
предприятий, сданного в аренду" в качестве основной цели имел
урегулирование отношений по сдаче в аренду имущества, принадлежащего
государству.
Основным источником гражданско-правового регулирования арендных
отношений в сфере недвижимости в настоящее время является Гражданский
кодекс Российской Федерации (гл. 34 и 35). В § 1 гл. 34 сформулирован
комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды.
Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных
отношений, для которых не предусмотрено специальных правил, а также
распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в той
части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимися к
соответствующему виду отношений (финансовой аренде и другим). Следует
заметить, что многие нормы (главы 34) имеют диспозитивный характер, что
позволяет сторонам в договоре определять ряд своих отношений иначе, чем в
законе, а законодательные положения использовать как запасной вариант —
когда иное не предусмотрено в договоре. Императивными являются в основном
нормы, предусматривающие защиту прав сторон и третьих лиц, интересы которых
могут быть затронуты. Такой подход повышает правовой уровень арендных
отношений и не противоречит принципу свободы договора.
Ввиду особого статуса отдельных видов недвижимого имущества
предусматривается специальный порядок сдачи в аренду земельных участков и
других обособленных природных объектов, отношения по поводу которых
регулируются Земельным кодексом РФ, Водным кодексом, Федеральным законом «О
недрах» и Основами лесного законодательства. Аренда жилых домов и квартир
осуществляется с учетом положений Жилищного кодекса страны, а передача в
аренду государственных и муниципальных предприятий регламентируется
законами о приватизации и другими подзаконными актами.
Нормы Гражданского кодекса РФ (гл. 34, 35), а также специального
законодательства, регулирующие особенности отдельных видов аренды,
применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о
сделках, обязательствах и договорах. Действуют в части, не противоречащей
российскому законодательству, и основам законодательства СССР и союзных
республик об аренде.
1. Участники договора аренды
Право сдавать в аренду недвижимое имущество принадлежит его
собственнику — гражданину, предприятию или организации, а также лицам,
уполномоченным на то законом или собственником. Арендодателями недвижимых
объектов государственной и муниципальной собственности могут быть
предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного
ведения или оперативного управления, только с согласия собственника.
Министерство государственного имущества и его органы на местах являются
арендодателями только объектов государственной и муниципальной
собственности, не находящихся в хозяйственном ведении предприятий.
Государственные образовательные учреждения могут сдавать в аренду
закрепленные за ними объекты недвижимости, включая и земельные участки, с
согласия ученого совета с использованием полученных от аренды средств на
развитие учебного процесса'.
Состав арендодателей природных объектов определяется специальным
законодательством. Земельные участки в аренду могут передавать:
* собственники отдельных участков, в том числе граждане (ст. 260 ГК
РФ);
* лица, которым земельные участки выделены в постоянное пользование, —
с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);
* уполномоченные государством органы (земельные комитеты)— при сдаче в
аренду земель государственной собственности, не переданных организациям в
постоянное пользование.
Арендодателями природных объектов выступают:
* участков недр — уполномоченные государственные органы";
* участков лесного фонда (лесхозы, колхозы, заповедники и другие
организации, осуществляющие ведение лесного хозяйства) по согласованию с
местными органами власти *;
* водных объектов — органы исполнительной власти субъектов РФ •
Арендаторами недвижимого имущества в России может быть любое
дееспособное физическое или правоспособное юридическое лицо, имеющее в
необходимых случаях лицензию (разрешение).
В мировой практике принято, что арендаторами земель
сельскохозяйственного назначения могут быть граждане, у которых есть:
* опыт работы на ферме не менее 3-5 лет;
* необходимый начальный капитал в размере не менее 2-3-летней арендной
платы;
* специальное образование — колледж, университет;
* возраст до 40 лет, чтобы была возможность не только умело
хозяйствовать, но и лично физически работать;
* намерение проживать непосредственно на ферме или вблизи от нее.
2. Договор как правовая форма арендных отношений
Практически весь комплекс юридических и экономических отношений по
поводу аренды конкретного объекта недвижимости выражается в той или иной
мере в арендном договоре. Этот договор имеет как общие черты с другими
гражданско-правовыми договорами, так и определенные особенности, вытекающие
из сущности выражаемых им отношений. По определению для договора аренды
характерно:
* наличие двух сторон, взаимодействие которых состоит в том, что
арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и пользование
недвижимое имущество без права собственности на него;
* ограничение во времени пользования взятым в наем имуществом, которое
подлежит по окончании срока аренды возврату арендодателю. В случае выкупа
арендатором недвижимого объекта арендные отношения прекращаются и переходят
в сферу купли-продажи;
* возмездный характер отношений сторон: арендатор всегда платит за
пользование имуществом.
Принципиальные отличия арендного договора от трудового:
* если в качестве работника по трудовому договору выступает отдельный
гражданин, то арендаторами могут быть еще и коллективы, организации,
предприятия и даже регионы;
* арендатор самостоятельно определяет режим труда и отдыха, а при
трудовых отношениях работник должен соблюдать установленную руководством
дисциплину труда и находиться в течение всего дня на рабочем месте;
* цель арендной деятельности — конечный результат производства —
количество и качество реализованной продукции (услуг), а трудовой —
выполнение отдельных видов работ;
* арендаторы при необходимости могут привлекать в напряженные периоды
временных работников с оплатой их труда по договоренности, т.е. передавать
часть принятых на себя обязанностей в субаренду другим лицам, а при
трудовых отношениях каждый выполняет весь порученный объем работы лично;
* убытки арендаторов, самостоятельных хозяев складываются не только из
расходов, утраты или повреждения имущества, но и из неполученных доходов, а
при трудовых отношениях учитывается только прямой реальный ущерб.
3. Предмет (объект) аренды
В договорах аренды существенными в силу закона считаются условия о
предмете (объекте) аренды и размерах арендных платежей.
Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект —
земельный участок, здание (сооружение) либо часть площадей — отдельное
помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих
данных договор считается не заключенным сторонами (п. 3 ст. 607 ГК РФ). К
тому же в договоре необходимо указать адрес и площадь сдаваемых в аренду
помещений. Данные по арендуемой площади необходимы также в связи с тем, что
арендная плата часто устанавливается из расчета определенной денежной суммы
за каждый квадратный метр. В приложении к договору аренды должны
содержаться поэтажный план и экспликация арендуемых помещений. Нередко
помещения сдаются в аренду вместе с находящимся в них движимым имуществом —
оборудованием, мебелью, приборами служебного пользования и т.п. В этом
случае договор должен содержать обязательное указание о сдаче в аренду
вместе с недвижимостью у
| |  скачать работу |
Другие рефераты
| 
