Договор коммерческого найма
Другие рефераты
В 1991 г. принимается Закон РСФСР “О внесении изменений и дополнений в
Жилищный кодекс РСФСР”, на основании которого пользование жилыми
помещениями разрешалось осуществлять не только по договору найма, но и по
договору аренды.
Конституция РФ впервые включила норму о праве граждан на жилище:
«никто не может быть произвольно лишен жилища»;
«никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе
как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании
судебного решения». Она в значительной мере расширила перечень оснований
приобретения жилища. Граждане сами за свой счет или с привлечением
государственных субсидий могут покупать, менять жилье, своими силами или с
привлечением подрядных организаций участвовать в жилищном строительстве и
т.д. «Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище,
оно предоставляется бесплатно или за доступную плату...».
Основными нормативными актами, регулирующими жилищные правоотношения,
являются Гражданский и Жилищный кодексы. Но поскольку Гражданский кодекс -
отраслевой нормативный акт, то в нем отражены нормы гражданского
законодательства специфичные, прежде всего, для договора коммерческого
найма жилого помещения. Жилищный кодекс — комплексный нормативный акт,
регулирующий разнородные отношения в жилищной сфере, в том числе
гражданские и административные.
Помимо названных источников, в сфере жилищных правоотношений большое
значение уделяется постановлениям Конституционно Суда Российской Федерации,
который осуществляет проверку законности многих актов и их соответствие
конституционным правам граждан.
2. Договор найма жилого помещения - традиционный институт гражданского
права, оформился как самостоятельный договор из договора имущественного
найма.
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого
помещения или управомоченное им лицо ( наймодатель ) обязуется предоставить
другой стороне ( нанимателю ) жилое помещение за плату во владение и
пользование для проживания в нем. Результатом достигнутого соглашения
служит передача собственником или управомоченным им лицом двух правомочий:
владения, пользования и, в некоторой мере, распоряжения предметом договора
.
Договор найма жилого помещения считается заключенным с момента достижения
сторонами соглашения по всем существенным условиям; каждая сторона,
наниматель и наймодатель, имеет права и несет обязанности, поскольку жилое
помещение предоставляется нанимателю в пользование за плату.
Все предоставляемые гражданам жилые помещения объединяются
законодательством в понятие «жилищный фонд». Жилищный фонд -совокупность
всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома,
специализированные дома (общежития, гостиницы, приюты, дома-интернаты для
инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные
жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Договор коммерческого найма жилого помещения заключается с собственником,
жилого помещения или управомоченным им лицом и гражданином на основе их
свободной воли и равноправного положения в гражданском обороте и является
единственным основанием возникновения жилищных правоотношений.
Предоставляемое жилое помещение по такому договору должно находиться в
частном жилищном фонде или государственном и муниципальном фонде, не
предназначенном для социального использования.
Социальное использование жилищного фонда имеет место только в домах
государственного и муниципального жилищного фонда. «Жилищный фонд
социального использования» предназначен для предоставления жилых помещений
слабозащищенным слоям населения:
малоимущим гражданам, инвалидам, ветеранам войны и т.д. на основании
договора найма жилого помещения. Заключение такого договора происходит на
условиях очередности, по правилам вселения, установленным жилищным
законодательством.
Регулирование социального найма установлено в ЖК РСФСР, в Законе «Об
основах федеральной жилищной политики» и нормативных актах субъектов
Российской Федерации. В то же время к правоотношениям по договору
социального найма могут применяться и нормы ГК. Гражданский Кодекс содержит
лишь ряд положений, имеющих общее значения для всех видов найма жилого
помещения. Так, нормы о письменной форме договора, сохранении договора
найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение,
обязанностях нанимателя жилого помещения, временных жильцах (пользователях)
и поднанимателях, ремонте сданного внаем жилого помещения являются общими
для названных разновидностей договора найма жилого помещения.
3. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется
«нуждающимся гражданам в улучшении жилищных условий». Нуждающимися в
улучшении жилищных условий признаются граждан имеющие обеспеченность жилой
площади на одного члена семьи ниже уровня, установленного правительством
соответствующего субъекта РФ; проживающие в жилом помещении (доме), не
отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям; проживающие
в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются
больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний;
проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при
отсутствии родственных отношений; проживающие в общежитиях и на условиях
поднайма.
Наряду с нуждаемостью в улучшении жилищных условий, закон учитывает
постоянное проживание гражданина в данном населенно пункте и размер доходов
на одного человека.
Формирование указанных условий зависит от определенной совокупности
факторов: демографических, территориальных, экономических. Поэтому субъекты
РФ расширили свой объем компетенции в области применения жилищного
законодательства.
В ряде нормативных актов субъектов РФ идет речь о постоянном проживании
в «данной местности». Требование постоянного проживания в данном населенном
пункте действует лишь при условии, если иное не установлено
законодательством. Введение такой нормы способствует обеспечению
нормального функционирования учета граждан, нуждающихся в улучшении
жилищных условий.
Основаниями возникновения жилищных правоотношений в фонд социального
использования являются:
а) постановка на учет;
б) наступление очереди или установленных условий внеочередной получения
жилья;
в) выдача ордера на жилое помещение;
г) договор социального найма жилого помещения.
Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий ведется по месту
жительства гражданина, а в случаях возможности его обеспечения жильем
организацией, с которой он состоит в трудовых отношениях, при его желании -
и по месту работы. Жилые помещения в домах государственного и
муниципального жилищных фондов социального использования предоставляются
гражданам районной, городской, районной в городе администрацией при участии
общественной комиссии по жилищным вопросам, создаваемой из депутатов,
представителей общественных организаций и трудовых коллективов на основании
их совместного решения о предоставлении гражданину жилого помещения и
ордера, выданного этой же администрацией.
Условием заключения договора социального найма является наличие ордера на
жилое помещение. Ордер представляет собой выписку из решения
уполномоченного органа местной администрации, индивидуализирующую
предоставляемое внаем жилое помещение, с указанием нанимателя и лиц,
подлежащих вселению в жилое помещение вместе с ним. Без ордера жилищно-
эксплуатационная организация не вправе заключить с гражданином договор
найма на свободное жилое помещение. Если договор социального найма
заключается с лицом, не имеющим ордера, то договор впоследствии признается
недействительным. Договор социального найма считается заключенным с
принятием ордера жилищно-эксплуатационной организацией и передачей жилого
помещения ордеродержателю.
Сторонами договора найма жило помещения являются наймодатель и
наниматель.
В качестве наймодателя по договору коммерческого найма могут выступать
граждане и юридические лица, имеющие право частной собственности на жилое
помещение, и государственные и муниципальные образования, обладающие
жилищным фондом на праве государственной или муниципальной собственности.
Встречаются случаи, когда освободившееся в квартире жилое помещение в
виде изолированной комнаты или комнат при отсутствии в ней граждан,
нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих жилую площадь менее
установленной нормы на одного человека или не имеющих возможности его
выкупить, передается этим же нанимателям квартиры по договору коммерческого
найма.
За нанимателем занимаемое им жилое помещение будет закреплено по двум
договорам найма: по договору социального найма - часть помещения,
переданная ему ранее на основании ордера, и освободившееся жилое помещение
- по договору коммерческого найма.
Наймодателем в договоре социального найма может быть только Российская
Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. От их имени
приобретать и осуществлять права и обязанности могут органы государственной
власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции. В жилищной
сфере такую функцию, наравне с органами государственной власти и местного
самоуправления, осуществляют департаменты жилищно-коммунального хозяйства,
жилищные и коммунальные органы.
Наймодателем по договору найма жилого помещения является жилищно-
эксплуатационная организация (домоуправление и т.п.). Она заключает
договоры и, будучи юридическим лицом, в случае возникновения спора является
в суде стороной по делу.
В договорах коммерческого и социального найма нанимателем является
только физическое лицо (гражданин), поскольку жилое помещение предназначено
для проживания. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено
во владение и (или) пользован
| |  скачать работу |
Другие рефераты
| 
