Договор коммерческого найма
ие на основании договора аренды или иного
договора. Использовать жилое помещение юридическое лицо может только с
целью предоставления его гражданам для проживания.
Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения заключаются в
письменной форме. Нарушение письменной формы не влечет недействительности
договора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение
сделки и ее условий на свидетельские показания Государственная регистрация
для таких договоров не требуется. Письменный договор найма жилого помещения
является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение в
жилое помещение.
4. Предмет договора найма жилого помещения в одних случаях первоначально
указывается в ордере (социальный наем), в других определяется соглашением
сторон (коммерческий наем). Однако, как предусмотрел законодатель, для
каждого договора найма предметом может являться жилой дом, квартира, часть
квартиры или жилого дома. Эти помещения должны быть изолированными (иметь
отдельный вход), благоустроенными применительно к условиям данного
населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим
требованиям, т.е. быть пригодными для постоянного проживания.
Под жилым домом понимают постройку, предназначенную для постоянного или
преимущественного проживания людей, имеющую фундаментальную привязку с
земельным участком, отвечающую строительным, техническим, противопожарным и
санитарно-техническим
требованиям.
Квартирой признается пригодная для проживания отдельная жилая площадь,
которая имеет отдельный выход на улицу, на лестничную клетку, места общего
пользования и вспомогательные комнаты (кухня, ванная комната, коридор).
Жилая комната — обособленное стенами часть помещения, предназначенная и
используемая для проживания.
Существенное значение при предоставлении жилого помещения коммерческого
найма имеет социальная норма жилой площади.
Если норма жилой площади, при вселении временных жильцов, на одного
человека будет составлять менее 12 кв. м, наймодатель имеет право
воспрепятствовать такому вселению. Наниматель, осуществляющий право
пользования жилым помещением в виде комнаты, квартиры в многоквартирном
жилом доме, части дома, имеет право пользования механическим,
электрическим, санитарно-техническим оборудованием за пределами жилого
помещения, обусловленного в договоре. При проживании в жилом помещении,
которое находится в едином комплексе недвижимого имущества, закрепленным в
долевой собственности на основании созданного кондоминиума, наниматель
вправе пользоваться общим имуществом кондоминиума.
5. Срок договора найма жилого помещения имеет существенное значение.
Бессрочный характер носят правоотношения, вытекающие из договора
социального найма.
Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок до
пяти лет. При отсутствии в договоре указания на срок а действия, договор
считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора наниматель
имеет право на возобновление договора на новый срок. Не позднее чем за три
месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю
заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя
об отказе от продления договора. Наймодатель имеет право, при желании
нанимателя, заключить договор на новый срок, отказать ему в его продлении.
Однако, используя свое право, наймодатель приобретает и обязанность не
сдавать помещение внаем в течение года. При нарушении наймодателем этого
условия, прежний наниматель имеет право требовать в судебном порядке
признания договора с новым нанимателем недействительным и (или) возмещения
убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Если наймодатель не выполнил обязанности предложить заключить договор
или предупредить об отказе продления договора, а наниматель не отказался от
продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на
тот же срок. Продлевая договор, наниматель не вправе требовать увеличения
числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору коммерческого найма.
Заключение договора коммерческого найма жилого помещения возможно и на
более короткий срок - до одного года. Краткосрочный наем характеризуется
также меньшим количеством прав нанимателя. Наниматель лишен права включения
в договор лиц, постоянно с ним проживающих, вселения постоянно проживающих,
временных жильцов и поднанимателей, преимущественного права на
возобновление договора на новый срок, права на замену нанимателя в
договоре, предоставления длительного срока для устранения разрушений или
порчи жилого помещения, послуживших основанием к расторжению договора.
6. Одним из существенных условий, определяющих характер рассматриваемого
обязательства, является цена. В договоре коммерческого найма размер платы
за жилое помещение и сроки платежей устанавливаются соглашением сторон.
Если стороны не предусмотрели сроки внесения платы за жилье, она вносится
нанимателем ежемесячно в порядке, установленном жилищным законодательством
.
Определение размера платы — право обоих сторон, если стороны не пришли к
единому мнению по установлению размера платежа. Договор коммерческого найма
считается незаключенным, если не достигнуто соглашение по всем существенным
условиям договора. Законодательство содействует охране прав нанимателя,
предусматривая тем самым недопустимость одностороннего изменения размера
платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом
или соглашением сторон.
Иной подход к определению размера платы предусмотрен в домах
государственного и муниципального жилищного фонда социального
использования. Оплата жилья в жилищном фонде социального использования, а
также плата за коммунальные услуги осуществляется по ставкам, утвержденным
органами местного самоуправления в зависимости от качества жилищного фонда
и с учетом платежеспособности граждан, проживающих в жилых помещениях.
Размер оплаты жилья устанавливается наймодателем на основе ставок и
тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства и методики определения
нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг. В таких правоотношениях
допустимо и одностороннее повышение размера оплаты жилья и коммунальных
услуг, но с одновременным предоставлением гражданам компенсаций на оплату
этих платежей.
7. Действующее гражданское и жилищное законодательство определяет договор
найма жилого помещения как двустороннее обязательтство, в котором стороны
имеют права и несут соответствующие обязанности. Основной обязанностью
наймодателя по договорам социального и коммерческого найма является
предоставление свободного жилого помещения, пригодного для проживания. Оно
должно быть также свободным от проживания других лиц, отвечать жилищным
потребностям нанимателя и постоянно проживающим с ним гражданам.
Предоставляемое жилое помещение по договору социального найма к моменту
передачи не может быть занято другим нанимателем или сохраняться за ним в
период его временного отсутствия.
Обязанности наймодателя носят длительный характер. Наймодатель обязан:
осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, содержать в надлежащем
порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую
территорию, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за
плату жилищно-коммунальные услуги. Наймодатель обязан производить
капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения.
Жилищное законодательство устанавливает за наймодателем обязанность
своевременного ремонта жилых помещений, и содействовать нанимателю в
проведении текущего ремонта. При осуществлении капитального ремонта
наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое
помещение, пригодное для проживания и отвечающее санитарным и техническим
требованиям. Договор найма жилого помещения не расторгается, и наниматель
вносит квартирную плату лишь за помещение, предоставленное ему на время
ремонта. При невыполнении наймодателем капитального ремонта наниматель
вправе произвести ремонт по сметной стоимости и взыскать с наймодателя
стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость платы за жилое помещение,
потребовать уменьшения платы за жилое помещение либо расторгнуть договор
найма с последующим возмещением убытков.
Наймодатель не отвечает за недостатки сданного внаем жилого помещения,
которые были оговорены в договоре или заранее известны нанимателю либо
могли быть обнаружены при осмотре жилого помещения. При обнаружении
нанимателем скрытых недостатков, полностью или частично препятствующих
пользованию жилым помещением, наниматель вправе по своему выбору
потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо
соразмерного уменьшения платы, либо возмещения своих расходов на устранение
недостатков, либо досрочное расторжение договора и возмещение убытков.
Помимо возмещения убытков, наниматель имеет право требовать компенсации
морального вреда.
Законодатель возложил одинаковые обязанности на нанимателя по договорам
социального и коммерческого найма, обусловленные специальным назначением и
техническим состоянием объекта договора. В их число входят: использование
жилого помещения по назначению, только| для проживания, обеспечение
сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии.
Наниматель обязав своевременно производить за свой счет текущий ремонт
жилого помещения и обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим
ремонт и эксплуатацию жилищного фонда, беспрепятственный доступ в жилое
помещение для осмотра его технического состояния.
В случае освобождения жилого помещения наниматель обязан либо произвести
текущий ремонт, либо оплатить его стоимость с дополнительными
обязательствами, о которых он был извещен заранее.
Наниматель обязан в установленные договором найма сроки вносить плату за
жилое помещение, своевременно вносить платежи за коммунальные услуги,
принимать долевое участие в расходах по с
| |  скачать работу |
Договор коммерческого найма |
