Ипотечное жилищное кредитование как способ улучшения жилищных условий
залога возникает с момента
заключения кредитного договор и заемщик ничем не рискует, если кредитный
договор вообще не будет заключен.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка,
существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого
ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его
наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации
описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности
физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся
в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
Ипотека жилых домов и иных зданий допускается только с одновременной
ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот
жилой дом.
Договор, обеспечиваемый ипотекой, должен быть прямо назван в договоре
об ипотеке с указанием основания возникновения и срока исполнения. Должны
быть указаны стороны кредитного договора, дата и место его заключения. Если
сумма обеспечиваемого ипотекой договора подлежит определению в будущем, в
договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые
условия ее определения.
Залогодателем по договору об ипотеке может быть как должник по
обязательству, обеспеченному ипотекой, так и лицо, не участвующее в этом
обязательстве (третье лицо).
Залогодателем являются банк или иная кредитная организация,
предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры.
Договор об ипотеке жилого помещения, находящего в собственности
гражданина, не может быть заключен через представителя, за исключением
ипотеки жилого помещения, находящегося в собственности несовершеннолетних и
недееспособных.
5. Процедура кредитования
После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует,
чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в
разных странах может колебаться в зависимости от существующего
законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в
том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос,
тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России
предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30%
от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.
Естественно, что банк-кредитор будет готов предоставить этот кредит не
любому заемщику. Нужно вначале выяснить платежеспособность заемщика, т.е.
оценить, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может
оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно
определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть
золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить
больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше,
например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может
получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому исходя из
дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может
предоставить.
Если заемщик полностью и в срок возвращает кредит, то кредитный
договор считается завершенным и договор ипотеки между заемщиком и банком
тоже теряет силу. Если же заемщик не может по каким-то причинам продолжать
выплаты по кредиту, то, к сожалению, в этом случае происходит обращение
взыскания на заложенное жилье.[4] Обращение взыскания на жилое помещение,
являющееся предметом ипотеки, происходит по решению суда либо без обращения
в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между
залогодателем и залогодержателем, заключенного после возникновения
оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.
Реализация заложенного жилого помещения происходит путем его продажи с
публичных торгов в порядке, определяемом законодательством РФ.
В то же время в нотариально удостоверенном соглашении стороны могут
предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем с зачетом
в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных
ипотекой. К указанному соглашению применяются правила о договоре купли-
продажи.
За счет полученных от продажи жилья средств банк компенсирует свои
потери по непогашенному кредиту, а оставшаяся сумма возвращается заемщику.
Это означает, что та часть кредита, которая уже выплачена, а также первый
взнос 30% в несколько уменьшенном виде вернуться к заемщику, который
остается у «разбитого корыта».
Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или
квартиру не является основанием для выселения приобретателем жилого дома
или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов
его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного
проживания помещением.
Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом или
квартиру в результате его реализации, и бывшим их собственником либо кем-то
из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого
ими жилого помещения в соответствии с Гражданским кодексом РФ и жилищным
законодательством РФ. Если соглашение о заключении договора не достигнуто,
любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и
определения условий.
После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и
реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены
его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в
течение месяца освободить занимаемое помещение при условии, что:
. Жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в
обеспечении возврата кредита, предоставленного на приобретение
или строительство этого жилья;
. Проживающие совместно с залогодателем члены его семьи дали до
заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в
заложенный дом или квартиру позже – до их вселения нотариально
удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или
квартиру в случае обращения на него взыскания.
Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях
договора найма или аренды жилого помещения, не подлежат выселению при
реализации жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения
договора об ипотеке договор найма или аренды жилого помещения сохраняет
силу.
6. Кредитный риск банка
На сегодняшний день банкам удалось разобраться с системой рисков
ипотечного кредитования. В банковском деле очень важно попытаться оценить
риски различных процессов и найти механизмы защиты от них. Основной риск,
естественно, против которого и пытаются использовать ипотеку, это кредитный
риск, или риск невозврата кредита. Для этого и нужно обеспечение – залог:
если заемщик не возвращает деньги по кредиту, то у банка еще есть и
материальная подстраховка, т. е. заложенное имущество.
В России банки пытаются работать с кредитным риском и уже нашли свою
собственную схему - аренду с правом выкупа. На деле это является продажей
жилья в рассрочку, но при этом человек, который берет кредит на
приобретение жилья, не становиться собственником квартиры. Он ее арендует.
Собственником же является риэлторская структура, которая связана с банком.
Заемщик, проживая в квартире на условиях аренды, погашает кредит. И до тех
пор, пока он не перечислит полностью деньги по кредиту, он продолжает
оставаться ее арендатором. Если заемщик не выплачивает кредит, то с ним
расторгается договор аренды, а он сам, к сожалению, теряет (в отличие от
классической ипотеки) уже все деньги, которые он вложил в свою жилплощадь.
Эта форма серьезно защищает банки от кредитного риска, но у нее есть
масса своих недостатков. Она очень жесткая по отношению к заемщику, который
теряет очень многое, если не может погасить кредит. Кроме того, в этом
случае заемщик не может воспользоваться льготой по подоходному налогу,
которая предоставляется сроком на три года тем россиянам, которые
приобретают жилье в собственность. Эта льгота является и могла бы быть в
будущем очень большим стимулом для приобретения жилья в кредит.
7. Задачи развития системы ипотечного жилищного кредитования
Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования
необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
. Совершенствование законодательной и нормативной базы,
обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном
кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой
процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения
неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
. Создание и внедрение универсального механизма обеспечения
притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в
бюджетную сферу;
. Создание инфрастуктуры, обеспечивающей наличие четкого и
надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на
нее, а также процедуры доступа к этой информации участников
рынка ипотечного кредитования;
. Налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных
кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков –
ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих
рефинансирование коммерческих банков-кредит
| |  скачать работу |
Ипотечное жилищное кредитование как способ улучшения жилищных условий |
