Купля-продажа жилья
ких и юридических лиц, которые приобрели
недвижимость, а именно прав на недвижимость и сделок с ней. Это разные
понятия, не совсем привычные в сложившейся системе отношений но поводу
недвижимости. В соответствии с федеральным законом от 21.07.97. № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
подлежат регистрации права на:
1. жилые дома и их части (ст. 558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми
помещениями, (ст. 1 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»,
ст. 1 федерального закона «О товариществах собственников жилья»); жилые
дома на дачных участках с правом регистрации проживания в нем (ст. 1
федерального закона от 15 апреля 1998г. № 66-ФЗ «О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);
2. квартиры, их части (ст. 289, 558 ГК РФ), служебные жилые помещения, иные
жилые помещения и жилых домах и других строениях, пригодные для
постоянного и временного проживания (ст. 1 закона РФ «Об основах
федеральной жилищной политики»);
3. комнаты (ст. 9 федерального закона «О товариществах собственников
жилья», ст. 5 федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)»);
4. жилые строения без нрава регистрации проживания в них и хозяйственные
строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и
хозяйственные строения и сооружения на огородных участках (ст. 1
федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих объединениях граждан»);
Что такое регистрация права?
Регистрация нрава осуществляется внесением государственным регистратором
записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и
сделок с ним. Правила ведения Единого реестра утверждены постановлением
Правительства РФ от 18 февраля 1998г. №219 (см. Приложение).
Запись о праве содержит четыре основных элемента:
1) субъект нрава;
2) объект нрава;
3) вид права (собственность или другие вещные нрава);
4) основание (право устанавливающий документ). Запись о праве даст ответ на
вопрос: «Кто, на что, какое право и каким образом приобрел?».
Произведенная государственная регистрация подтверждается
Свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона о
государственной регистрации прав). Причем право считается
зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в
Единый реестр, но не с даты выдачи Свидетельства. Регистратор может внести
запись о нраве, например сегодня, а Свидетельство подготовить и подписать
через неделю. По собственником владелец станет с сегодняшней даты, даже
если Свидетельство получит на руки намного позже. К тому же Свидетельство
можно вообще не получать, поскольку согласно и. 3 ст. 131 ГК РФ оно
выдается «но ходатайству правообладателя». Если же правообладатель не
заявит о его выдаче, то учреждение юстиции и не обязано его подготовить.
Правда, не имея на руках Свидетельства, собственник лишается доказательства
существования зарегистрированного права.
Что такое Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое
имущество?
Образец Свидетельства также установлен постановлением Правительства РФ
от 18 февраля 1998 г. № 219. Свидетельство о государственной регистрации
прав является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на
уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на
предъявителя, бланк Свидетельства должен быть надежно защищен от подделки:
иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов,
специальных красок и пр.
Свидетельство повторяет структуру записи о нраве, оно содержит:
I) описание правообладателя (фамилия, имя, отчество, дата рождения,
паспортные данные, место жительства);
2) описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гаражи пр.), адрес,
площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный БТИ или земельным
комитетом; 3) вид зарегистрированного права (собственность или другое
вещное право);
4) основание приобретенного права — тот документ, который был представлен в
учреждение юстиции в качестве право устанавливающего (например,
свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения,
решение суда о признании нрава, договор купли-продажи, дарения, мены и
пр.).
Важной информацией, содержащейся в Свидетельстве, являются
существующие ограничения (обременения) зарегистрированною нрава. Если такие
ограничения (обременения) зарегистрированы в реестре на момент выдачи
Свидетельства, то -это должно быть указано в Свидетельстве. С другой
стороны, если в Свидетельстве сведения об ограничениях ( обременениях )
отсутствуют, то это не значит, что они не могли появиться позже. Поэтому
наилучшим подтверждением их отсутствия является выписка из Единого
государственного реестра по данному объекту с наиболее поздней датой
выдачи.
На Свидетельстве указываются две даты: в верхней части дата выдачи, а в
нижней — дата внесения записи в Единый реестр (см. Приложение). Даты могут
совпадать, но дата выдачи может быть и позднее даты внесения записи в
реестр (но никак не раньше!).
На право устанавливающем документе, на основании которого зарегистрировано
право, проставляется заверенный подписью регистратора и гербовой печатью
штамп: «Свидетельство о государственной регистрации Серия _______ Номер
____», в
котором указывается вид права, серия и номер бланка строгой отчетности, на
котором напечатано Свидетельство, дата его выдачи. Правоустанавливающий
документ со штампом о выданном Свидетельстве служит подтверждением прав
вместе со Свидетельством, на котором указан и качестве основания этот
правоустанавливающий документ.
В чем состоит еще одна особенность регистрации прав?
В ГК РФ существует понятие правоспособности: способностью иметь гражданские
права у нас обладают все граждане, независимо от возраста. Правоспособность
возникает с момента рождения гражданина и прекращается его смертью. Это
означает, что после смерти гражданина государственная регистрация его права
осуществлена быть не может. После смерти все права прекращаются, и никаких
новых прав приобретено быть не может, в день смерти открывается наследство,
в которое включается только то, что приобрел гражданин при жизни. Если он,
например, приобрел недвижимое имущество, но не зарегистрировал при жизни
свое право, то оно не считается возникшим и с наследованием этого имущества
могут быть большие проблемы.
Итак, в настоящее время права того, кто приобрел право на недвижимость
после 31 января 1998 г. (вступления в действие Закона о государственной
регистрации прав), должны быть подтверждены Свидетельством о
государственной регистрации права установленного образца.
Все ли права на недвижимость подлежат регистрации?
Государственной регистрации в учреждениях юстиции подлежат только
вещные права. Что такое вещное право на недвижимость? Понятие всем хорошо
знакомое: «этот дом — моя собственность», «этот земельный участок — моя
собственность». Основное вещное право — право собственности, быть в моей
собственности — значит, больше не быть ни в чьей. Существует еще одно
вещное право на жилые помещения — права членов семьи собственника этого
помещения (гл. 18, ст. 292 ГК РФ). Это право пользования жилым помещением,
условия которого регулируются жилищным законодательством и которое не
прекращается при отчуждении квартиры (дома) собственником. Если граждане
проживают (прописаны) в квартире, приватизация или купля-продажа которой
оформлена только на одного члена семьи, продажа им квартиры вовсе не
означает, что остальные члены семьи обязаны выписаться из нее, не может
этого потребовать и новый собственник квартиры. Но это вещное право, в
отличие от права собственности, государственной регистрации не подлежит, а
интересы членов семьи защищаются другими способами, о которых будет
написано в главе, посвященной купле-продаже.
Право собственности может принадлежать также и организациям —
юридическим лицам (обществам с ограниченной ответственностью, закрытым и
открытым акционерным обществам, кооперативам, фондам, ассоциациям и пр.),
но не всем. Например, государственные и муниципальные предприятия владеют
своим имуществом не на праве собственности, а на ином вещном праве — праве
хозяйственного ведения имуществом, причем собственником этого имущества
является государство (Российская Федерация или ее субъект -- республика,
край, область, автономный округ, города Москва и Санкт-Петербург) или
муниципальное образование. Право хозяйственного ведения в отношении
движимого имущества ничем не отличается от права собственности, а что
касается недвижимости, то предприятие может свободно пользоваться, владеть
ею, но распорядиться (продать, заложить, сдать в аренду) может только с
согласия собственника имущества, которое
дают, как правило, комитеты по управлению государственным или муниципальным
имуществом. Право собственности у государственного муниципального
предприятия не может возникнуть ни при каких условиях. Независимо от того,
строило ли предприятие само жилой дом , приобретало ли квартиры за счет
собственной чистой прибыли,
| |  скачать работу |
Купля-продажа жилья |
