Купля-продажа жилья
все равно они будут государственной
(муниципальной) собственностью, находящейся в хозяйственном ведении (п. 3
ст. 213, п. 2 ст. 299 ГК РФ).
В каких случаях указанные права подлежат регистрации? Требуется ли
перерегистрация прав, приобретенных ранее?
Важным принципом государственной регистрации является преемственность:
права на недвижимость, возникшие ранее, признаются действительными и не
требуют дополнительной регистрации, установленной Законом о государственной
регистрации прав. Если гражданин приобрел квартиру, жилой дом, земельный
участок или другую недвижимость до 31 января 1998 г. и оформил документы в
соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия
учреждения юстиции по регистрации прав (зарегистрировал договор в БТИ или
земельном комитете, или в местной администрации, как было установлено в
данной местности), то права обязательной регистрации не подлежат.
Регистрация ранее возникших прав
проводится по желанию правообладателей (и. 1 ст. 6 Закона). При надлежащим
образом оформленных документах гражданин может спокойно пользоваться и
владеть своей недвижимостью. Но если планируется совершение сделки с
недвижимостью (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с
иждивением и др.), ранее возникшие права обязательно надо будет
зарегистрировать в Едином государственном реестре в учреждении юстиции,
независимо от того, что они зарегистрированы ранее в БТИ либо земельном
комитете или местной администрации. Таково требование и. 2 ст. 6 и п. 2 ст.
13 Закона о государственной регистрации прав. Обязательная перерегистрация
ранее возникшего права в учреждении юстиции позволяет также провести
дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Если при
перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогодатель,
арендодатель и пр.) приобрели имущество незаконно, то регистрация сделки не
будет осуществлена. Следовательно, приобретатели недвижимости, если в
регионе создано учреждение юстиции, могут просить у стороны по договору
предъявить Свидетельство о государственной регистрации права, выданное этим
учреждением, — это даст им дополнительные гарантии и ускорит процедуру
регистрации сделки. Если со дня выдачи Свидетельства прошло много времени,
то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы
наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также и выпиской из
Единого государственного реестра, выданной учреждением юстиции за несколько
дней до совершения сделки. Но если после 31 января 1998 г. БТИ, земельные
комитеты и иные регистрирующие органы стали осуществлять государственную
регистрацию в соответствии с Законом о государственной регистрации прав и
приступили к ведению Единого государственного реестра нрав и выдаче
свидетельств установленного образца, то при совершении сделки с
недвижимостью права, подтвержденные этим Свидетельством, перерегистрировать
не надо. Это требование заслуживает особого внимания владельцев
недвижимости в жилищных, садовых, гаражных и иных потребительских
кооперативах.
Следует обратить внимание на то, что регистрация ранее возникшего
права в учреждении юстиции требуется только перед регистрацией сделки
(договора)— купли-продажи, совершенной после 31 января 1998 г. Если
имущество приобретается но иным основаниям (например, наследство, решение
суда о признании права собственности, выплата пая в жилищном, гаражном или
дачном кооперативе), то регистрации ранее возникшего права не требуется.
Объясняется это тем, что, во-первых, эти случаи приобретения нрава — не
сделки (нет договора, никто ни с кем не договаривается); во-вторых, в
случае наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя
невозможна ввиду его смерти. В день смерти гражданина прекращаются все его
права и открывается наследство на его имущество. Выплата пая в кооперативе
— особый способ приобретения права собственности, предусмотренный законом
(и. 4 ст. 218 ГК РФ): это не договор между кооперативом и его членом,
поэтому для регистрации права собственности на кооперативную квартиру не
требуется регистрации ранее возникшего права кооператива.
Что касается прав, правоустанавливающие документы, на которые оформлены
после 31 января 1998 г. (вступления в действие Закона о государственной
регистрации нрав), то они требуют обязательной регистрации в соответствии с
данным законом, независимо оттого, создано ли в регионе учреждение юстиции
но государственной регистрации прав, либо ее продолжают осуществлять БТИ,
земельные комитеты или другие органы исполнительной власти.
Итак, содержание главы о государственной регистрации прав позволяет
сделать следующие выводы. Вещные нрава на недвижимость подлежат
обязательной государственной регистрации в двух случаях: если были
приобретены после 31 января 1998г. и если владелец недвижимости собирается
совершить сделку, подлежащую государственной регистрации. Наличие
зарегистрированного нрава подтверждается Свидетельством о государственной
регистрации установленного Правительством РФ образца.
Государственная регистрация сделок с недвижимостью.
Почему кроме регистрации права требуется еще и регистрация сделок с
недвижимостью?
Помимо государственной регистрации права регистрируются еще и сделки с
недвижимостью. Двусторонние сделки - это договоры. Для заключения договоров
в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены
более жесткие требования. Для того чтобы такой договор считался заключенным
и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном случае сделка с
недвижимостью считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Несмотря на то, что
собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных
нотариусов несколько договоров продажи одной и той же квартиры разным
покупателям, подписанные договоры — это еще не заключенные договоры, по ним
никто не обязан платить и
никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации
сделки (см. ст. 425 ГК РФ: «Договор вступает в силу и становится
обязательным для сторон с момента его заключения»). Незарегистрированный
договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной — совершить
согласованные действия для государственной регистрации сделки. Итак,
зарегистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась
заключенной. Момент заключения сделки — это момент ее государственной
регистрации (и. 3 ст. 433 ГК РФ), а не момент ее подписания или
нотариального удостоверения.
Как производится государственная регистрация сделок?
Государственная регистрация сделок производится внесением записи в
Единый государственный реестр о заключенной сделке. В отличие от записи о
праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает
лицо, чьи права
ограничиваются, и лицо, в пользу которого это ограничение устанавливается.
Вес дело в том, что сделка трактуется Законом о государственной регистрации
прав как ограничение (обременение) права. В самом деле, если заключен
договор купли-продажи, то возникшее обязательство ограничивает право
продавца в пользу покупателя- В момент заключения договора продавец
продолжает оставаться собственником, но его право собственности уже
ограничено. Вторую сделку по данной квартире он сможет заключить, только
расторгнув первую либо предупредив второго покупателя о существовании
первой сделки.
Произведенная государственная регистрация сделок подтверждается
специальной регистрационной надписью, в соответствии с указанным выше
постановлением Правительства РФ от 18 февраля № 219 на договоре
проставляется штамп:
«Произведена государственная регистрация сделки» с указанием даты
регистрации, подписью регистратора и гербовой печатью.
При государственной регистрации сделки количество регистрационных
действий не зависит от количества экземпляров договора и даже от числа
объектов недвижимости, указанных в договоре. Например, если договор купли-
продажи представлен на регистрацию в двух экземплярах, то регистрируется
одна сделка. Если по договору меняются две квартиры, то сделка тоже будет
одна (хотя права возникнут у двух лиц на дна объекта). Если по одному
договору продастся жилой дом и земельный участок — сделка одна, то у одного
лица возникнет два право — на дом и на участок.
Чем регистрация сделки отличается от регистрации права?
Предположим, что договор подписан, при необходимости нотариально
удостоверен и зарегистрирован, т. с. заключен. Что такое заключенный
договор? Это взаимные обязательства, обещания. Например, в самом
распространенном случае купли-продажи, это обязательство продавца передать
вещь, а покупателя — принять и оплатить ее (ст. 454 ГК РФ). Но обещать — не
значит выполнить. Продавец может и не передать вещь, а покупатель и не
заплатить. Заключенный договор может быть расторгнут еще до начала его
исполнения, а может быть и вообще не исполнен. Само по себе заключение
договора, взаимные обещания еще не значат, что покупатель уже стал
собственником, а продавец расстался со своим правом. После заключения
договор должен быть исполнен в соответствии со взаимными обязательствами
сторон, после этого можно говорить о переходе права к приобретателю
| |  скачать работу |
Купля-продажа жилья |
