Право собственности на землю
передается право
собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное
договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть
земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю
недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю
переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая
занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Если дом продает собственник земельного участка, то право на участок
под домом и для его использования определяется договором купли(продажи и по
договору он может остаться в собственности продавца дома. Если же договором
не определяется, на основании какого права продавец дома передает
соответствующий земельный участок, то по закону будет считаться, что он
перешел покупателю, как и здание, на праве собственности.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не
принадлежащем продавцу на праве собственности, допускоется без согласия
собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования
таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой
недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей
частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Наиболее распространенные случаи такой сделки ( это продажа дома или
гаража, расположенных на арендуемых продавцом земельных участках. При этом
покупателю переходит право аренды части земельного участка.
В случае, если земельный участок, на котором находится принадлежащая
продавцу недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя
этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью
земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее
использования, на условиях, предусмотренных договором купли-продажи (ст.
553 ГК РФ).
Вышеперечисленные нормы распространяются на большинство земельных
участков. Однако земельное законодательство предусмотрело некоторые
особенности для заключения сделок при продаже недвижимости в сельской
местности. Указ Президента Российской Федерации “О праве собственности
граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в
сельской местности” от 14 февраля 1996 г. предусматривает, что граждане и
юридические лица, получившие в собственность здания, сооружения или иную
недвижимость в сельских населеннных пунктах и на землях
сельскохозяйственного назначения, вправе приобретать в собственность и
земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости,
за плату или бесплатно. При этом органам местного самоуправления
рекомендовано предоставлять земельные участки под объектами недвижимости в
собственность: гражданам, вышедшим из производственных сельскохозяйственных
кооперативов или иных сельскохозяйственных коммерческих организаций и
получившим объекты недвижимости в счет имущественных паев, а также
юридическим лицам, образованным этими гражданами, ( бесплатно; другим
гражданам и юридическим лицам ( по нормативной цене земли.
В соответствии с тем же Указом в случае приобретения права
собственности на объект недвижимости несколькими собственниками за каждым
из них закрепляется часть земельного участка, пропорциональная его доле
собственности на объект недвижимости. При невозможности раздела земельного
участка или при соглашении собственников недвижимости о создании общей
собственности он может быть предоставлен им в общую собственность (долевую
или совместную).
Размер и границы предоставляемого земельного участка, на котором
расположен соответствующий объект недвижимости, определяются
(устанавливаются) в соответствии с назначением данного объекта на основе
утвержденных в установленном порядке норм отвода земель либо в соответствии
с проектно-технической документацией.
Если площадь предоставляемого земельного участка меньше размера,
установленного нормами отвода либо проектно-технического документацией, то
при наличии свободных земель площадь данного участка увеличивается до
необходимого размера. Если же фактическая площадь предоставляемого в
собственность земельного участка превышает установленный размер, то
собственник объекта недвижимости уплачивает земельный налог за часть
площади сверх установленного размера в соответствии с законодательством
Российской Федерации.
Очень важным положением гражданского и земельного законодательства
является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного
участка должны быть точно указаны данные, позволяющие точно определить
земельный участок. Это размер земельного участка, его местонахождение,
перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования
земельного участка, его кадастровая оценка. Для точного определения всех
этих параметров к договору купли-продажи прилагается план земельного
участка, а также все необходимые данные указываются в договоре. При
отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или
покупателя по соглашению между ними.
Если эти данные будут в договоре отсутствовать, договор будет
считаться незаключенными и сделка недействительной в соответствии с ГК РФ.
При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе
по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а
также такие условия его использования, как право прохода (проезда) по
участку, технического обслуживания или ремонта зданий и др.
О форме договора продажи земельного участка законодательство
высказывается однозначно: договор заключается в письменной форме, а
несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность
(ст. 550 ГК РФ). Мы уже говорили о том, что была разработана и принята
типовая форма договора купли-продажи земельного участка, которой должны
придерживаться участники сделки.
Одним из последствий несоблюдения покупателем установленной формы
договора может являться то, что он не вправе рассчитывать на получение
свидетельства о праве собственности на землю, без которого ни доказать, ни
защитить свои права на землю он не сможет.
Срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется
договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче
участка должны быть выполнены в разумный срок; в соответствии со ст. 314 ГК
РФ величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения
обстоятельств.
Одним из важных условий заключения договора купли-продажи земельного
участка является цена участка. При отсутствии условия о цене участка
договор считается незаконным (ст. 555 ГК РФ). Цена участка определяется по
соглашению сторон. При заключении сделок с местной администрации о покупке
земли, а иногда и сделок между частными лицами нередко стороны
руководствуются нормативной ценой земли.
Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или
после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено
законодательством или договором. Если договором не предусмотрена рассрочка
оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка
полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный
участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов, в
соответствии с гражданским законодательством (ст. 486 ГК РФ).
Существенное внимание уделяет законодательство условиям передачи
товара (земельного участка). При этом устанавливается ряд обязательств как
для покупателя, так и для продавца.
Из смысла законодательства вытекает, что продавец обязан передать
земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего “качества”),
пригодным для цели его использования. Например, крестьянскому хозяйству в
целях сельскохозяйственного использования нельзя продать зараженный
земельный участок с нарушенным почвенным слоем, если он не поддается
восстановлению и приведению в пригодное для сельского хозяйства состояние.
Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках
земельного участка до заключении договора. Если он этого не сделал, а
покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный
участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены,
безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на
устранения недостатков (ст. 475 ГК РФ). Если недостатки оказываются
существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата
уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой
земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить в
случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок (ст. 477 ГК РФ), в
пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более
длительного срока, если это установлено законом или договором купли-
продажи. Оговоримся сразу, что земельным законодательством данные сроки
пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК РФ или
договором.
По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа
земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных,
установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки. В
ключе того же требования продавец на основании ГК РФ обязан передать
покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц (т.е. лиц, не
участвующих в договоре), за исключением случаев, когда покупатель
согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Какие это могут
быть права? Права арендатора, права залогодержателя, когда земельный
участок является предметом залога, и некоторые другие.
Право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с
момента регистрации районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и
землеустройству нотариально удостоверенного договора купли-продажи.
Право собственности покупателя регистрируется в земельном комитете
местной администрации.
Указ Президент
| |  скачать работу |
Право собственности на землю |
