Право собственности на землю
Земельный участок
может быть выкуплен для муниципальных и общественных нужд.
Кроме того, право собственности на земельный участок прекращается в
связи с обращением на него взысканий по обязательствам собственника: в том
числе, если земельный участок являлся предметом обеспечения данного
обязательства ( (например, предметом залога). В случае обращения взыскания
на земельный участок ( предмет залога ( на основании решения арбитражного
суда право собственности на землю прекращается у собственника с момента
возникновения права собственности на земельный участок у лица, к которому
переходит этот земельный участок (ст. 237 ГК РФ). Здесь имеет смысл более
подробно остановиться на самом праве залога, хотя оно и составляет часть
содержания права распоряжения земельным участком.
3.7 Залог земельного участка.
Порядок залога земельного участка регулируется Гражданским кодексом
(общие положения залоговых отношений распространяется и на залог земельного
участка) (ст. 334, 340 и другие статьи ГК РФ).
Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в
качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым
распространенным случаем является залог земельного участка для получения
денежного кредита.
Залог возникает в силу договора между залогодателем и
залогодержателем. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и
его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства,
обеспечиваемого залогом. Договор о залоге должен быть заключен в письменной
форме и удостоверен нотариально. Кроме того, договор о залоге земельного
участка должен быть зарегистрирован. Несоблюдение этого правила влечет
недействительность договора.
Однако в ряде случаев комитеты отказывают в регистрации договоров
залога.
В частности, в ноябре 1995 г. в арбитражный суд с иском об обязании
Раменского комитета (Московская область) по земельным ресурсам и
землеустройству осуществить государственную регистрацию договоров залога
земельных участков обратился акционерный коммерческий банк “Кредит(Москва”.
В результате суд обязал Комитет по земельным ресурсам и землеустройству
Раменского Района зарегистрировать договоры залога земельных участков и
взыскать с р/с комитета в пользу банка 1 100 00 руб. расходов по
госпошлине.
Обязанности по регистрации и оформлению документов о правах на
земельный участок и прочно связанную с ним недвижимость возложены на
Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и земелеустройству и его
территориальные органы.
Взыскание обращается на земельный участок при невыполнении основного
обязательства по решению арбитражного суда.
3.8 Права и обязанности собственника земельного участка.
Лицо, обладающее правом частной собственности на землю, наделено
полным объемом прав собственника земли, составляющим содержание права
собственности.
Еще в начале реформ законодательством о земле были сформулированы
права собственника земельного участка таким образом, что собственник
вправе: самостоятельно хозяйствовать на земле, использовать в установленном
порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке
общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодия, водные
объекты, пресные подземные воды; возводить жилье, культурно-бытовые и иные
строения и сооружения с соблюдением требований законодательства; иметь
право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур,
полученную продукцию и доходы от ее реализации; проводить оросительные,
осушительные, культурно-технические работы.
Используя земельный участок, собственник обязан выполнять требования
законодательства, которые, как уже было сказано, с одной стороны, связаны с
государственной и экологической значимостью земли, с другой ( с требованием
законодательства не нарушать прав и обязанностей иных пользователей.
1. Собственник обязан соблюдать требования законодательства, рационально
и эффективно использовать земельные ресурсы. Использовать землю в
соответствии с ее целевым назначением.
Он обязан повышать ее плодородие, применять природоохранные
технологии, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в
результате своей хозяйственной деятельности. К этим обязанностям примыкает
обязанность осуществления комплексных мероприятий по охране земель,
заключающихся в рациональной организации территории, в восстановлении и
повышении плодородия почв; защите от водной и ветровой эрозии, селей,
подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения,
загрязнения отходами производства, химическими и радиоактивными веществами,
от других процессов разрушения; защите от заражения сельскохозяйственных
угодий и других земель карантинными вредителями и болезнями растений и
других видов ухудшения культурно(технического состояния земель;
рекультивации нарушенных земель, восстановлении их плодородия и других
полезных свойств земли, своевременном вовлечении ее в хозяйственный оборот;
снятии, использовании и сохранении плодородного слоя почвы при проведении
работ, связанных с нарушением земель.
2. Собственник обязан вести строительство, руководствуясь действующими
земле(строительными, архитектурно( градостроительными,
противопожарными, санитарными нормами и правилами.
3. Собственник не праве реализовать ни одно из принадлежащих ему прав
способами, препятствующими реализации тех же прав иными лицами,
пользующими соседние земельные участки.
Документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок,
по Указу Президента Российской Федерации “О регулировании земельных
отношений и развитии аграрной реформы в России” является свидетельство на
право собственности на землю. Государственные акты и свидетельства о
предоставлении земельного участка, выданные ранее вступления в действие
упомянутого Указа, являются документами постоянного действия и имеют равную
силу со свидетельством.
Раздел 4. Возникновение права частной собственности
на землю из сделки.
4.1 Купля ( продажа земельных участков.
Общие положения о купле ( продаже регулируются частью второй ГК РФ.
Однако не все статьи § 1 гл. 30 “Общие положения о купле ( продаже” ГК РФ
применимы к сделкам с землей из-за специфики этого объекта. Но часть статей
распространяется и на земельные отношения.
По договору купли ( продажи (в соответствии со ст. 454 ГК РФ) одна
сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность
другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный
участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Собственно,
это и составляет основное содержание данного договора.
На земельные отношения распространяются и статьи § 7 “Продажа
недвижимости” гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 по договору
купли(продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости)
продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и
земельный участок.
Часть 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие
природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому
иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле
и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех,
кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых
вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить
особенности сделки. Правда, современное законодательство о земле пока
достаточно скупо регулирует именно сделки купли(продажи. Но определенные
акты, позволяющие заключать договоры, уже приняты. В частности, разработан
порядок купли(продажи гражданам Российской Федерации земельных участков,
Типовой договор купли(продажи (купчая) земельного участка.
Договоры купли(продажи земельных участков заключаются, как правило (но
не во всех случаях), по результатам аукционов и конкурсов, которые
проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и земельного
законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы
местной администрации.
4.2 Основные требования к заключению договора купли(продажи,
закрепленные земельным и гражданским законодательством.
Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать
покупателю товар, предусмотренный договором, а также, если иное не
предусмотрено договором купли(продажи, одновременно передать покупателю
принадлежности товара и относящиеся к нему документы (ст. 456 ГК РФ).
Принадлежность ( это вещь, предназначенная для обслуживания другой,
главной вещи, связанная с ней общим назначением, и в соответствии со ст.
135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не
предусмотрено иное. Земельное законодательство не останавливается подробно
на том, что при передаче земельного участка может являться его
принадлежность. Кроме того, в еще более сложном случае, при продаже
недвижимости (здания) вместе с земельным участком, не всегда легко, даже
для специалиста, определить, где же здесь главная вещь, а где ее
принадлежность. А решить этот вопрос важно при заключении договора. В какой-
то мере разграничивают эти две проблемы ст. 552 и 553 ГК РФ. По договору
продажи здания, сооружения или другой недвижимости (ст. 552) покупателю
одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются
права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и
необходима для ее использования. То есть в этом случае данная часть
(которая может и не составлять весь земельный участок) выступает как
принадлежность главной вещи ( здания.
Когда продавец является собственником земельного участка, на котором
находится продаваемая недвижимость, покупателю
| |  скачать работу |
Право собственности на землю |
