Этапы становления ипотечного кредитования в России в 90-е годы
действуют: предприятия (заемщики),
ипотечные банки, агентство по ипотечному кредитованию, инвесторы, а также
правительство. Целесообразно деление промышленного ипотечного рынка на
первичный и вторичный. На первичном рынке ипотечный банк выдает предприятию
под залог материальных и нематериальных активов кредит на длительный срок
(5-10 лет) под достаточно низкие проценты (10-20% годовых). На вторичном
рынке агентство покупает у банков ипотечные кредиты и выпускает ценные
бумаги, обеспеченные этими кредитами, а также в ряде случаев гарантиями
государства, которые приобретают инвесторы. Формирование вторичного рынка
ипотечных кредитов позволит создать условия для привлечения дополнительных
кредитных ресурсов за счет средств инвесторов.
Финансовый и организационный аспект промышленного ипотечного
кредитования. Ипотечное кредитование проводится в рамках рынка
недвижимости, но оно затрагивает и рынок ценных бумаг, страховой рынок,
рынок ссудных капиталов, а также другие звенья финансового рынка. При
ипотечном кредитовании промышленности воспроизводственные затраты
прокрываются за счет заемных финансовых ресурсов.
Финансовый рынок обеспечивает аккумулирование временно свободных
денежных средств и более эффективное их использование. При этом основными
сберегательными, накапливающими денежными средствами являются частные лица
(население). Таким образом, ипотека способствует привлечению свободных
денежных средств населения для инвестиций в промышленность.
Аккумуляция временно свободных денежных средств и их инвестирование в
проекты осуществляются главным образом по средством ценных бумаг,
обеспеченных ипотечными кредитами. Последние могут передаваться на
вторичном рынке в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит может быть
продан целиком, во-вторых, может быть продано право на долевое участие в
выданном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю возвращаемой
суммы кредита и процентов по нему. В-третьих, ипотечные кредиты или долевые
участия могут быть сформированы в пакеты (пулы), на основе которых будут
выпущены долевые ценные бумаги, обеспеченные этими ипотечными кредитами.
Популярность этих бумаг обеспечивается дополнительными гарантиями
заложенного имущества, а также государственной поддержкой.
Инвестирование проектов осуществляется за счет средств предприятия
(не менее 30%), кредита банка под залог активов производства, а в некоторых
случаях государственных субсидий. Банк продает ипотечные кредиты третьим
лицам, в частности агентству по ипотечному кредитованию в период спада
деловой активности рынка ценных бумаг, получая тем самым денежные средства
для вновь выдаваемых кредитов. Агентство по ипотечному кредитованию
производит эмиссию ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, а также
в ряде случаев – гарантиями государства и продает их инвесторам, получая
денежные средства на покупку ипотечных кредитов у банков.
Ипотека не может осуществляться без четкого механизма. Этот механизм
должен предусматривать:
- Формирование первичного и вторичного промышленных ипотечных рынков, на
которых действуют предприятия (заемщики), банки и кредитные организации
(кредиторы), агентства по ипотечному кредитованию, инвесторы,
правительство;
- Предоставление предприятиям (заемщикам), признанным в установленном
порядке нуждающимися в приоритетном финансировании, субсидий в размере от
5 до 60% рыночной стоимости имущества предприятия, в зависимости от
финансового положения;
- Предоставление банками долгосрочных кредитов (на 5-10 лет) на инвестиции
главным образом в физические активы, а также краткосрочных (на 3-6
месяцев) и среднесрочных (на 1-2 года) на инвестиции в оборотные и
нематериальные активы;
- Реализацию программ субсидирования предприятий через выбранные на
контрактной основе банки, в зависимости от уровня защиты этих средств от
инфляции;
- Возможность процедуры заключения договора поручительства правительства
конкретного региона с кредитором с целью снижения риска невозврата
кредита и повышения привлекательности ипотечного кредитования для
кредитора, а также контроль за погашением кредита.
- Заключение предприятиями договора страхования ответственности за
неисполнение обязательств перед кредитором и договора об имущественном
страховании на весь срок действия кредитного договора в обязательном
порядке.
Механизм промышленного ипотечного кредитования может эффективно
функционировать только при создании системы информационного обеспечения для
получения, обработки, хранения и передач оперативной, достоверной и
доступной общественно значимой информации.
Для повышения привлекательности промышленного ипотечного кредитования
для банков следует обратить внимание на объекты социальной инфраструктуры,
принадлежащие предприятию – дома культуры, спортивные учреждения,
санатории, дома отдыха и т. д., которые обладают большой ликвидностью и,
возможно, смогут заинтересовать кредиторов.[7]
ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ СОЗДАНИЯ МЕХАНИЗМА ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ.
Советская система жилищного финансирования характеризовалась
централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства
государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам,
официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении
жилищных условий.
В 1987 году государственные капитальные вложения в жилищное
строительство составили более 80%,а средства населения лишь 14,6% (включая
индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).
Государственный бюджет всегда являлся основным источником
финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными
вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии
в России, в начале экономических реформ, механизмов самостоятельного
участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось
только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или
жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.
В период 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования произошли
серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода в
действие жилых домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля
частного сектора, в то время как государство перестало играть роль
основного участника на данном рынке (см. табл. 1).
Таблица 1
Ввод в действие жилых домов по формам
собственности в 1998 г.
| | | | |
| |Общая площадь,|Удельный вес в|Удельный вес в общем |
| |млн. кв. м. |общем вводе |вводе жилья, % |
| | |жилья, % | |
| | | | | |
| | | |1995 г. |1997 г. |
|Введено– всего, в | | | | |
|т. ч. по формам |30,7 |100 |100 |100 |
|собственности: | | | | |
|государственной | | | | |
| |3,5 |11,3 |22,1 |14,1 |
|муниципальной | | | | |
| |2,6 |8,5 |9,8 |8,7 |
|частной |17,9 |58,3 |36 |49,3 |
|Из нее населением | | | | |
|за свой счет и за | | | | |
|счет кредитов | | | | |
| |12,1 |39,4 |22 |35,2 |
|Смешанной | | | | |
|российской |6,5 |21,1 |31,8 |27,4 |
|Из нее: ЖСК |0,8 |2,5 |4,2 |4,1 |
Источник: Российский статистический ежегодник, 1998 г. Данные Госстроя
России
Важные изменения произошли и в структуре источников финансирования
жилищного строительства. Доля бюджетных средств, составлявшая до начала
реформ 80%, сократилась примерно до 26%, т. е. в 3,1 раза, в том числе доля
федерального бюджета – до 15%.
Аналогичные процессы коснулись строительства жилья, финансируемого за
счет средств предприятий и организаций (сокращение в 2 раза), и только
доля жилья, возводимого за счет застройщиков, увеличилась примерно в 2 раза
за период с 1991 по 1998 гг. и достигла 39,4% от общего показателя годового
объема ввода площадей жилья.
Проводимая политика бесплатной приватизации жилья и снятия
ограничений на количество и размер жилых помещений в собственности изменила
структуру жилфонда (см. табл. 2).
Таблица 2
Структура жилищного фонда Российской Федерации по формам собственности (в
млн. кв. м общей площади и процентах).
|Формы собственности |1990 г. |1993 г. |1997 г. |
|жилищного фонда
| |  скачать работу |
Этапы становления ипотечного кредитования в России в 90-е годы |
