Купля-продажа жилья
и
основаниях для государственной регистрации права приобретателя, которая
производится по правилам, изложенным в предыдущем разделе (с выдачей
Свидетельства). Зарегистрированный договор — это подтверждение взаимных
обязательств сторон, но не возникновения права собственности приобретателя.
Полный комплект документов, подтверждающих право собственности на
приобретенную по договору квартиру, включает: 1) Свидетельство о
государственной регистрации права на основании данного договора; 2)
экземпляр договора с двумя надписями: «Произведена государственная
регистрация сделки» и «Свидетельство о государственной регистрации права».
Как правило, при сделках с жильем заключение договора и исполнение его
(передача недвижимости и денег) происходит в один день, поэтому возможна
одновременная регистрация самой сделки (договора) и права на ее основании,
и обе надписи проставляются одним штампом. Если производится только
регистрация сделки в штамп о Свидетельстве, вносится запись: «Не
выдавалось». Естественно, что штамп о выдаче Свидетельства заполняется
только на экземпляре договора покупателя. Итак, государственная регистрация
сделок (договоров) с недвижимостью — это только необходимое условие для их
заключения, зарегистрированный договор является подтверждением возникшего
права только вместе со Свидетельством о регистрации права.
В каких случаях сделки с недвижимостью подлежат
государственной регистрации?
Еще одно важное отличие регистрации сделок от регистрации прав. Право,
возникшее до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав и
не прекратившееся на данный момент, может быть зарегистрировано по желанию
правообладателя с выдачей Свидетельства о государственной регистрации.
Ранее заключенные и должным образом оформленные договоры не требуют
дополнительной регистрации как сделки, даже по заявлению сторон. В самом
деле, государственная регистрация сделки в настоящее время — это
необходимое условие се заключения, момент регистрации — это момент
заключения договора. Зачем регистрировать сделку сегодня, если она была
должным образом заключена ранее до вступления в силу Закона о
государственной регистрации? Более того, как правило, на сегодняшний день
сделка (договор) прекратила свое действие и соответственно уже не может
быть зарегистрирована. Например, в 1994). заключен договор купли-продажи
квартиры, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ в соответствии с
порядком, действовавшим в это время в данном городе. Покупатель стал
собственником квартиры с даты регистрации договора в БТИ, отношения сторон
но этому договору прекратились, данная сделка регистрации не подлежит В
этом случае возможна только регистрация существующего ни сегодняшний день
права собственности покупателя. И если гражданин намерен продавать
приобретенную ранее квартиру, то он должен зарегистрировать только
существующее право, но не договор 1994г.
Участие нотариуса в сделках с жильем.
До вступления в действие Закона о государственной регистрации прав
обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью было
установлено следующими законодательными актами. Ст. 239 ГК РСФСР 1964г.
устанавливала обязательную нотариальную форму договора купли-продажи жилого
дома (части дома) в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, а также
дачи, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Для договора купли-
продажи жилого дома в сельской местности требовались простая письменная
форма и регистрация в исполкоме сельского Совета народных депутатов. В
настоящее время с введением в действие Закона о государственной регистрации
прав установленного обязательного нотариального удостоверения договоров
купли-продажи, не требуется.
Обязательно должно быть нотариально удостоверено согласие супруга на
совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки,
требующей нотариального удостоверения (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Краткие положения о государственной регистрации.
В настоящее время права на недвижимость подлежат обязательной
государственной регистрации в двух случаях: 1) если были приобретены после
31 января 1998г.; 2) если владелец недвижимости собирается совершить
сделку, подлежащую государственной регистрации. Наличие зарегистрированного
права подтверждается Свидетельством установленного Правительством РФ
образца. Обязательной регистрации подлежат и определенные сделки с
недвижимостью (купля-продажа и мена жилья, дарение, пожизненное содержание
с иждивением, залог и др. сделки в случаях, установленных законом). Такие
сделки признаются заключенными не с момента подписания или нотариального
удостоверения, а с момента государственной регистрации.
Произведенная регистрация сделки подтверждается штампом на договоре.
Регистрация только сделки не означает возникновения права приобретателя
(покупателя, одаряемого, плательщика ренты и др.). Собственником он
становится при выполнении условий договора с момента государственной
регистрации права, что подтверждается Свидетельством о государственной
регистрации.
Заключение.
В заключении, мне бы хотелось подвести краткие итоги. Сделка купли-
продажи жилья имеет свои особенности. Во-первых, это обязательная
письменная форма заключения сделки. Во-вторых, это возможность нотариальной
и простой письменной формы. В третьих, это обязательный учет интересов всех
лиц имеющих права на предмет сделки купли-продажи. В четвертых,
обязательность государственной регистрации сделки купли-продажи и прав
собственности на недвижимость (жилье).
Необходимо отметить некоторые пробелы в законодательстве
регулирующем отношения в жилищной сфере. Например, проблемы возникающие у
нового собственника с невозможностью выписать прежнего владельца и его
семью из приобретенного жилья. К сожалению, даже в судебном порядке этот
вопрос не всегда может быть решен в пользу собственника. Суды зачастую
руководствуются нормой предусмотренной Конституцией РФ, о том что ни кто не
может быть лишен жилища отказывают собственнику в иске о выселении бывшего
владельца. На мой взгляд здесь имеет место неправильная трактовка статьи 40
Конституции РФ, напомню, там идет речь о праве граждан на жилье и
невозможности произвольного лишения жилья. Ключевым здесь является слово
произвольный, решение суда не может считаться произвольным т.к. выносится
именем Российской Федерации. Иногда суды ссылаются на невозможность
расторжения договора найма, на основании которого бывший собственник
продолжает проживать в квартире т.к. он не нарушает условий договора и не
имеет жилья для перерегистрации по-новому адресу. Но ст. 136 ЖК РФ,
носящая императивный характер, дает прямое указание на возможность такого
выселения, не предусматривая в качестве основания для него нарушения
нанимателем условий договора. Основанием в данном случае является
признанная судом нуждаемость собственника в пользовании жильем. К счастью,
о подобных решениях судов пока рано говорить как о сложившейся подобные
судебной практике, однако во избежание вынесения в дальнейшем неправомерных
решений хотелось бы чтобы данный вопрос получил конкретное решение со
стороны законодателя.
Нужно сказать и о положительных результатах работы законодательной
власти. Как я уже писал отменена обязательная нотариальная форма заключения
сделок с недвижимостью, что упростило порядок их заключения и существенно
сократило затраты приобретателя жилья. Вступившая в силу часть вторая
Налогового кодекса облегчило налоговое бремя на как на приобретателя
жилья так и на продавца.
Однако многие вопросы еще ждут своего законодательного разрешения.
Список использованной литературы.
1. Конституция РФ. Москва 1994 г..
2. Гражданский кодекс РФ. Москва 1996 г..
3. Налоговый кодекс РФ. Москва 2001 г..
4. Жилищный кодекс РФ.
5. Семейный кодекс РФ.
6. ФЗ «О госпошлине» от 9.12.91 г.. "Собрание законодательства РФ"
01.01 96.
7. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» от 21.7.97 г.." Собрание законодательства РФ"
28.07.97.
8. ФЗ «О товариществах собственников жилья» "Собрание законодательства
РФ" 17.06.96
9. ФЗ «Об ипотеке» "Собрание законодательства РФ" 22.07.98
10. Комментарий к гражданскому кодексу РФ. Москва 1999 г..
11. Гражданское право. Ред. Калпин А. Г. Москва Юристъ 1999.
12. Жилищное право. Москва Норма П. И. Седугин.
13. Жилищные споры. Комментарий законодательства. Адвокатская и
судебная практика. Данилов Е. В. Москва 2000.
14. Журнал «Деловые Люди» 1997 № 1
15. Журнал «Юридический бюллетень предпринимателя» 1997 № 7
16. Журнал «Юрист» 2000 №2
17. Журнал «Юридический мир» 2000 №3
| |  скачать работу |
Купля-продажа жилья |
