Залоговые операции банка
ее 60 % всего объема ссуд под
недвижимость.Главным достоинством ипотечного кредита является то, что
залогом для его представления может быть именно та недвижимость , на
покупку которой он берется.
Ипотечные кредиты предоставляются на длительные сроки , обычно на 10-
30 лет.Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая
таким образом размер ежемесячных выплат.
При получении ипотечной ссуды оформляется закладная , которая
является кредитным соглашением .Закладные обращаются на вторичном
рынке.Задача вторичного рынка закладных состоит в том, чтобы обеспечить
постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из
регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те где наблюдается
их дефицит.
Развитие ипотечного кредитования позитивно сказывается на развитии
реального сектора экономики., ведет к остановке спада производства в ряде
отраслей промышленности.Оказывает положительное влияние на преодоление
социальной нестабильности (удовлетворение населения в жилье).
С экономической точки зрения коммерческий залог недвижимости
позволяет привлечь дополнительные финансовые средства для поддержания и
развития материального производства .
Ипотечное кредитование является перспективным направлением развития
банковской системы нашей страны.Требует от персонала банка высокой
квалификации, специальных знаний.Как показывает практика дочерние
ипотечные компании на базе универсального банка являются более эффективны
Стабильность работы усиливается за счет обязательного
страхования.Обычно страхуется титул собственности, страхование жизни
заемщика, страхование недвижимости.
Наличие вторичного рынка ссуд под недвижимое имущество предоставляет
банкам большие возможности.Банк в случае необходимости может продать свои
закладные , что приведет к повышению его ликвидности.
Без представительной сети ипотечных банков и других ипотечных
институтов банковскую систему нельзя признать современной , эффективной и
удовлетворяющей разнообразные потребности экономики.
К сожалению, массовое распространение ипотеки в России сдерживается
сегодня рядом факторов .Среди них несовершенство законодательной и
нормативной базы , отсутствие стратегии развития ипотечного бизнеса в РФ
на уровне государства.
Во всем мире залог является самым распространенным видом
обеспечения обязательства Заемщика.Так как Кредитор -Залогодержатель
приобретает право на реальное имущество( имущество , которое он оценил
и принял).
Условия , в которых приходиться работать российским банкам сейчас,
полностью соответствуют “эпохе перемен” - инфляция, нетработанная система
налогообложения , психология незаконопослушного бизнесмена. Эти явления
характеризуют ситуацию как непредсказуемую , а значит требуют твердых
материальных гарантий кредитной сделки. Таким образом наиболее
предпочтительным перед другими видами обеспеченияи в нашей стране для
кредитора становиться залог. Но правовое обеспечение залоговых операций
в настоящее время является неполным и не отвечает требованиям
современного имущественного оборота.
Теоретически возможность ипотечного кредитования стала обсуждаться
сразу после принятие Закона СССР “ О собственности”. В 1991 году
Президентом РФ были подписаны несколько указов по вопросам собственности
на землю и землепользование, допускающие возможность ипотеки.Например,
указом от 27 декабря 1991 года “О неотложных мерах по осуществлению
земельной реформы “ крестьянским хозяйствам было предоставлено право
залога земли в банках, а банкам, соответственно , разрешена выдача
кредитов под залог .Но эта возможность практически не была реализована.
Вступивший в силу весной 1992 года Закон РФ “О залоге” сделал
ипотечное кредитование более реальным.Но этот закон не нашел продолжения
в подзаконных актах и не получил конкретные механизмы реализации, что
существенно снизило его эффективность. На протяжении последних лет
ипотека могла развиваться только там, где вопрос о собственности на землю
не имел первостепенного значения. Закон РФ “ Об основах федеральной
жилищной политики” 1992 год установил возможность залога недвижимости в
жилищной сфере. На сегодня наибольшее развитие получила именно жилищная
ипотека. Основные положения, касающиеся ипотеки, позже были развиты в
первой части Гражданского кодекса.
Но этого недостаточно, прежде всего необходим специальный закон “Об
ипотеке” , которым бы регулировались отношения по залогу земельных
участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и других объектов
недвижимости.19 июля 1995 года Государственная Дума приняла проект
Закона “Об ипотеке”и больше эту проблему парламент не рассматривал.
С 1 января вступает в силу ФЗ “О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним”.Требуются также подзаконные акты-
инструкции, регламентирующие ипотечные операции..
28 февраля 1996 года Президентом РФ был подписан указ “О
дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования” которые
объединял и конкретизировал законы о залоге ипотеки.
Однако существующее законодательство оставляет нерешенным важнейший
в настоящий момент вопрос о собственности на землю .Пока земля находится
в собственности государства , предметом залога могут быть только права
на пользование земельными участками , и операции с этим видом
недвижимости существенно затруднены. Необходимо принятие соответс-
твующего Земельного кодекса.
Вторым нерешенным вопросом является реализация прав кредитора на
взыскание в случае неисполнения должником своих обязательств невозможно
без применения норм обращения взыскания на заложенное имущество.Сегодня
право кредитора на взыскание трудно реализовать. Согласно действующему
законодательству взыскание на заложенное имущество можно применить
только по решению суда( что невыгодно кредитору- идет время, судебные
издержки).
Совершенствование законодательной базы приведет к началу
цивилизованной работы в области залоговых операций с недвижимостью.
Сегодня в России необходимо создавать не просто ипотечное
законодательство, а систему ипотечного кредитования .Без какого либо
звена система может оказаться не эффективной.Для полноценной работы
системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие
функции, как оценка стоимости недвижимости и страхование.Здесь многое
зависит от Центрального Банка РФ.Должна быть создана система специального
лицензирования ипотечных банков.Мировая банковская практика показывает ,
что во всех странах ипотечные институты подвергаются строгому надзору со
стороны ЦБ.Необходимость этого вызвана тем, что ипотечные учреждения
работают в основном с физическими лицами .В случае банкротства пострадает
большое количество граждан, а также упадет доверие к этой сфере
банковской деятельности.Поэтому необходимо контролировать деятельность
ипотечных институтов.
Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного
кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального
государственного регулирования системы ипотечного кредитования,
российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и
отработанные кредитные инструменты , зарубежный опыт , смогут работать
также , как работают ипотечные банки развитых стран.
Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка
закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в
России, а также послужить укреплению банковской системы страны.
СПИСОК
использованных источников
1. Арбитражный процессуальный кодекс РФ.
1. Бакшинская В. “Договор цессии (уступки требования)”.
1. Экономика и жизнь 24.1997 г.
1. Белов В. “Новые способы обеспечения исполнения банковских обязательств”
Бизнес и банки N 45 -46/ 1997 г.
1. Воронин М. “Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней” Экономика и
жизнь N 32, 1997 г.
1. Глотов А. , Карчевский С.”Банковское кредитование ; правовые гарантии
возврата кредитов” .Экономика и жизнь N 27, 1996 г.
1. Гражданский процессуальный кодекс . Издательство “Спарк”, ответственный
редактор Ломоносов М.В.,Треуников М.К.,Москва 1996 г.
1. Егоров Е.”О мерах по стабилизации и повышению надежности системы
банков” .Деньги и кредит N 5 , 1997 г.
1. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Юринформцентр. ответственный
редактор Садиков Москва 1995 г.
1. Крашенников П. “Регистрировать по новому”.Экономика и жизнь N 39, 1997
г.
1. Кузьмин И.,Сазонов А.”К вопросу об оценке кредитоспособности” . Деньги и
кредит N 5, 1997 г.
1. Куштуев А.”Показатели платежеспособности и ликвидности в оценке
кредитоспособности заемщика”. Деньги и кредит N12,1996 г.
1. Морозов Ю. ”Банковская система - пути и перспективы развития”. Деньги и
кредит N 8, 1997 г.
1. Письмо Центрального Банка РФ от 01.08.97. “О некоторых особенностях
проведения залоговых операций с драгоценными металлами и /или
драгоценными
| |  скачать работу |
Залоговые операции банка |
