Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования
части прибавочного продукта, которая относится на землю.
При этом рекомендуется два варианта определения расчетных значений
прибавочного продукта в зависимости от назначения оценки:
— по эффективности производства, достигнутой в предреформенный, т.е.
относительно стабильный, период.
Этот вариант обычно применяется для установления арендной платы с
иностранных арендаторов и совместных предприятий, для учета земель в
составе национального богатства;
— исходя из эффективности, сложившейся в годы реформы.
Используется, как правило, для целей налогообложения или определения
границ оценок кадастровой стоимости земли.
Величину прибавочного продукта, лежащего в основе определения базовой
стоимости городских земель оценивают показателем чистой прибыли. По новой
системе национальных счетов в Российской Федерации, реализующей систему
учета и статистики, принятую в международной практике, органы
государственной статистики производят расчет показателя чистой прибыли
территории.
Порядок его расчета таков:
1) рассчитывается региональное (нормативное) соотношение
(коэффициент) показателя прибавочного продукта (чистой прибыли) к общей
величине оплаты труда в отраслях экономики (табл. 2).
Таблица 2
Расчет соотношения прибыли и оплаты труда в экономике региона
[pic]
2) величина прибавочного продукта для каждого субъекта территории
рассчитывается умножением его годового фонда оплаты труда на нормативное
соотношение (коэффициент) прибыли к оплате труда, определенное для региона
(табл. 3).
Таблица 3
Расчет нормативного прибавочного продукта по городу
[pic]
Долю земли в формировании прибавочного продукта определяют двумя
способами:
1) общая доля земли и капитала в доходе в странах с развитой рыночной
экономикой составляет в настоящее время примерно четвертую часть. Если
соотношение земли и капитала оценивается (%) как 50:50, то доля земли в
прибавочном продукте при первом способе исчисления составляет 12,5% (0,25 х
50:100);
2) второй способ основан на том, что земельные участки в городе не
являются средством производства в отличие от сельскохозяйственных земель,
поэтому доля городских земель в прибавочном продукте должна быть, в
сравнении с землями сельскохозяйственного назначения, ниже. Ее предлагается
исчислять на основе уравнения регрессии, разработанного по отчетным данным
сельскохозяйственных предприятий региона:
У=А0+А1Х1+А2Х2+А3Х3+А4Х4,
где У — нормативный доход (выручка) от реализации
сельскохозяйственной продукции;
X1 — основные производственные фонды сельхозназначения;
X2 — материальные оборотные средства;
X3 — численность среднегодовых работников, занятых в
сельхозпроизводстве;
X4 — оценка сельхозугодий по выходу кормовых единиц.
На основе коэффициентов регрессии и средних по региону значений
факторов, вошедших в модель, определяется вклад каждого, в том числе и доля
земли с учетом качества.
Далее, установив долю земли в формировании прибавочного продукта
города и площади оцениваемых земель, определяется нормативный доход на
единицу этой площади. Базовая оценка стоимости земель рассчитывается как
капитализированный доход
Z=D : R х 100,
где Z — оценка стоимости земли;
D — нормативный доход на единицу земельной площади;
R — норма (коэффициент) капитализации дохода, % .
Коэффициент капитализации может быть определен в границах от 2,5%
(ставка годовых) до средней величины ставки Сбербанка по долгосрочным
валютным депозитам из расчета сложного процента за период не менее года.
Таблица 4
Расчет базовой кадастровой оценки стоимости земли
[pic]
Срок капитализации (40 лет) — величина, обратная банковской ставке в
2.5% годовых.
При характеристике оценочных зон городских земель (зонировании)
выделяют прежде всего оценочные участки, устанавливают для них коэффициенты
относительной ценности территории, определяют границы зон градостроительной
ценности и проводят по ним расчет значений коэффициентов дифференциации.
При зонировании территории проводят:
а) деление территории поселения на оценочные участки;
б) определяют для каждого оценочного участка перечень факторов,
влияющих на его градостроительную ценность;
в) проводят расчет суммарного коэффициента относительной ценности
оценочного участка и коэффициента дифференциации средней ставки земельного
налога по отдельным оценочным участкам территории поселения;
г) оценочные участки, имеющие близкие значения коэффициентов
дифференциации, объединяют в оценочные зоны (зоны градостроительной
ценности).
Оценочные участки, их границы и коэффициенты к ним определяются
положением строительных норм и правил (СНиП 2.07.01-89*) с учетом плотности
инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности общественными
объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия
историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей.
В границах городского плана выделяются территории различного
функционального использования, которые разграничиваются на оценочные
участки.
Территории в черте поселения, занятые садоводческими товариществами и
кооперативами, делятся на оценочные участки по условиям транспортной
доступности; производственные территории — по удаленности от основных
транспортных магистралей и жилых массивов. Границами оценочных участков
служат естественные рубежи (реки, овраги, балки, обрывы); инженерные
сооружения (железные дороги, магистральные автодороги) и т.п.
После выделения оценочных участков для них устанавливается
коэффициент относительной ценности территории. При его расчете учитываются
следующие группы факторов: доступность населения к центру города, объектам
культуры и бытового обслуживания общегородского значения; обеспеченность
централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;
историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность
территории; состояние окружающей среды; инженерно-геологические условия
строительства и степень подверженности территории отрицательным
воздействиям природы и т.п.
Суммарное значение коэффициента относительной ценности для оценочного
участка определяется по формуле
[pic]
где Кi— коэффициент (суммарное значение) относительной ценности i-го
оценочного участка;
—[pic] значение коэффициента 1-го фактора, j-й группы, i-го участка.
Оценочные участки с достаточно близкими значениями коэффициентов
объединяются в одну оценочную зону. В одну зону могут также включаться и
территориально разъединенные оценочные участки.
Дифференциация базовой оценки кадастровой стоимости земель по
оценочным зонам проводится с учетом комплексных коэффициентов их
относительной ценности.
Коэффициент относительной ценности оценочной зоны определяется как
средневзвешенная величина коэффициентов вошедших в нее оценочных участков
по формуле
[pic]
где Коз - коэффициент относительной ценности оценочной зоны;
S — площадь i-го оценочного участка.
Умножая базовые показатели стоимости на соответствующие коэффициенты
дифференциации, определяют стоимость земли по оценочным зонам (табл. 5).
Таблица 5
Расчет кадастровой оценки стоимости 1 га земли по оценочным зонам
города, млн. руб. [pic]
В зависимости от вида функционального использования земельных
участков проводят расчет рентных коэффициентов (табл. 6).
Таблица 6
Расчет рентных коэффициентов по видам функционального использования
земельных участков города
[pic][pic]
Оценка сельскохозяйственных земель
При оценке земли, используемой в сельскохозяйственном производстве, в
зависимости от того, для каких целей производится оценка земельных
ресурсов, изменяются и методические подходы.
Так, например, если земля изымается из сельскохозяйственного оборота,
нужно учитывать величину сопряженных капитальных вложений, дополнительных
затрат на проведение рекультивации и окультуривания почв на площади отвода,
величину и стоимость недополученной продукции за период изъятия земель из
сельскохозяйственного оборота и т. п.
Расчет величины сопряженных капитальных вложений при использовании
земли для объектов строительства или добычи полезных ископаемых,
строительного материала и т. п., выполняется с учетом фактора времени,
структуры сельскохозяйственных угодий и региональных особенностей.
Оценка земли производится на основе бонитета (качества земли),
определяемого в баллах по данным земельно-оценочных работ, проведенных
системой институтов «Росземпроект» по регионам и отдельным
сельскохозяйственным предприятиям.
В качестве экономического (денежного) параметра качества (бон
| |  скачать работу |
Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования |
