Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования
ренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.)
4) Информация о стоимости продажи прав аренды;
5) Цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные
земельные участки), публикуемые в специальных изданиях или средствах
массовой информации.
Исходная информация, характеризующая местоположение объектов ГКОЗП,
объектов городской инфраструктуры, а также координаты объектов сделок и
характерных точек, наносится на электронную карту субъекта РФ масштаба 1:1
000 000 или 1:600 000 и электронные карты поселений масштаба 1:25 000 или
1:10 000.
Пространственная привязка данных для решения задачи ГКОЗП на
территории субъекта РФ берется из кадастровых карт субъектов РФ и
кадастровых карт поселений.
Для целей ГКОЗП кадастровая карта субъекта РФ должна включать
размещение:
> сети поселений;
> автодорожной сети с выделением магистралей;
> железнодорожной сети, в т.ч. участков с пригородным сообщением;
> гидрологической сети;
> ценных природно-рекреационных объектов.
Для целей ГКОЗП кадастровая карта поселения должна включать
размещение:
> магистрально-уличной сети;
> кварталов жилой, общественной и производственной застройки;
> территории парков, лесопарков и городских лесов;
> других объектов инфраструктуры поселения, оказывающих влияние
на величину кадастровой стоимости земель.
Расчетные блоки, используемые в Методике
Методика состоит из следующих расчетных блоков:
1) Проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих
факторов:
- доступность различных центров тяготения (объектов);
- уровень развития транспортной инфраструктуры;
- уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;
- уровень развития социально-бытового обслуживания населения;
- состояние окружающей среды;
- историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки,
ландшафтная и рекреационная ценность территории;
- инженерно-геологические условия и подверженность территории
разрушительным природным и техногенным воздействиям.
2) Выделение на территории субъекта РФ кластеров административных
районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории
поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных
массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;
3) Выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности
показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый
квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических
зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты
недвижимости и ценообразующими факторами;
4) Расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей
кадастровой стоимости земель по видам функционального использования;
5) Распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей
удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым
объектам кластера, на другие объекты данного кластера;
6) Расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных
показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором
находится земельный участок.
Экономическая оценка городских земель на основе градостроительной оценки
территории. Программно-методический комплекс LandUser
Оценка стоимости городских земель ведется как в рамках земельно-
кадастровых работ, так и в рамках градостроительного проектирования.
Различия этих рамок не меняют того обстоятельства, что предметом оценки
является функциональная стоимость городских земель, а это означает
принципиальную возможность использования единого методического и модельного
инструментария.
Градостроительная оценка территории ведется по совокупности
рассмотренных выше факторов. В традиционной проектной практике, которая
ориентирована на ручные методы работы, базирующиеся на опыте и интуиции
проектировщика, комплексной градостроительной оценкой называют совокупность
картографических и табличных материалов, представляющих пофакторные
характеристики территории. Более правильно связывать понятие оценки с
единственным сводным показателем, характеризующим городские территории,
представляемым в балльной или непосредственно стоимостной форме. Это
требует использования расчетных методов и компьютерных программ.
Основное различие градостроительной и земельно-кадастровой оценок
заключается в том, что градостроительная оценка ведется с точки зрения
предстоящих затрат на строительство и потерь в процессе функционирования
города, и наилучшими считаются территории, освоение и использование которых
влечет за собой наименьшие затраты и потери. Земельно-кадастровая оценка
имеет принципиально рентный характер, и наилучшими считаются территории,
освоение и использование которых влечет за собой наибольшие выгоды в смысле
максимизации доходов. Земельно-кадастровая оценка в принципе может быть
получена из градостроительной оценки путем определенных преобразований.
Это обстоятельство было использовано для разработки необходимых
методических и инструментальных средств, вошедших в Программно-методический
комплекс (ПМК) LandUse и ориентированных на широкий круг задач, связанных с
городским землепользованием. ПМК LandUse включает средства работы в двух
взаимосвязанных направлениях: проектно-градостроительном и земельно-
кадастровом, в частности, средства для вычисления градостроительной и
земельно-кадастровой оценок территории.
С точки зрения условий транспортной доступности городская территория
характеризуется заведомой неравномерностью. Центр города - это место, в
котором затраты времени на связи со всеми остальными территориями города с
учетом интенсивности этих связей являются минимальными. Чем дальше от
центра, тем больше затраты времени на внутригородские связи. Наихудшими
условиями сообщений, как правило, характеризуются территории городской
периферии, у городской черты. Характер расчленения городских территорий
препятствиями, количество и расположение мостов, трассы общегородских
наземных транспортных магистралей и сеть линий метрополитена существенно
меняют метрику пространства и непосредственно отражаются в рельефе
стоимостей.
Рельеф стоимости городских территорий, непосредственно связанный с
условиями сообщений и оцениваемый с градостроительной (затратной) точки
зрения, представляет собой чашу с дном в центре города и с микрорельефом
стенок, формируемым транспортными магистралями и локальными центрами.
С земельно-кадастровой (рентной) точки зрения рельеф стоимости в
принципе представляет собой ту же чашу, но перевернутую дном вверх. Он
имеет общий характер горного массива с главной вершиной в центре города и
склонами, понижающимися по направлению к городской периферии. Транспортные
магистрали, идущие от центра к периферии, образуют хребты, отходящие в
радиальном направлении от главной вершины, причем, их высота зависит от
скорости сообщений по ним в сравнении со скоростью сообщений по дисперсной
улично-дорожной сети. Местные локальные центры, такие как торговые центры,
ярмарки и крупные рынки, тяготеющие к основам магистралям, образуют местные
вершины, высота которых зависит от их мощности и значимости. Такую же роль
играют крупные транспортные узлы (железнодорожные и автобусные вокзалы) и
станции метрополитена, и рельеф стоимости территорий отражает их наличие и
значимость соответствующими поднятиями. Напротив, территории, удаленные от
радиальных магистралей, характеризуются тальвегами и долинными понижениями
рельефа стоимостей. Во многих случаях понижения рельефа связаны с наличием
препятствий транспортному движению: рек, водных поверхностей, полос отвода
железных дорог, лесных массивов и др. В таких местах локальный рельеф
существенно зависит от близости мостов и путепроводов через препятствия.
Рельеф стоимостей, спускаясь от центра города к периферии, подходит к
городской черте не на нулевых отметках. Так, стоимость земель в Москве у
МКАД колеблется в разных местах в пределах 40-50 долларов за квадратный
метр. Эта стоимость отражает предшествующие вложения города в городскую
инженерную и транспортную инфраструктуру, сумма которых равномерно
распространяется на все городские территории, образуя общее поднятие
рельефа стоимостей в городе на фиксированную величину. Переход через
городскую черту (точнее - за границу инженерно освоенных территорий)
сопровождается резким падением стоимости земли: для условий Москвы -
примерно в 5-7 раз.
Локализационные факторы, экология и престижные характеристики также
оказывают на рельеф стоимостей свои влияния в направлении понижения (плохие
инженерно-геологические условия или плохая экологическое ситуация) или
повышения (высокий престиж района, как, например, района Рублевского шоссе
в Москве).
С формальной точки зрения градостроительная оценка территории
представляет собой матрицу, строки которой соответствуют оцениваемым
элементам территории (кварталам), а столбцы - базовым функциям, таким как
жилье, торговля, бизнес и др. Произвольный элемент dik матрицы представляет
собой совокупные затраты и потери, связанные с предположительным
использованием i-й ячейки под k-ю функцию, а k-й столбец - оценку все
| |  скачать работу |
Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования |
