Договоры по оказанию услуг. Договор аренды
Другие рефераты
Введение
Договор аренды, урегулированный в ГК, относится к числу традиционных
для российского гражданского права договоров. Он всегда занимал
определенное место в законе, в том числе в кодификационных актах.
Основным источником гражданско-правового регулирования арендных
отношений в сфере недвижимости в настоящее время является Гражданский
кодекс Российской Федерации (гл. 34 и 35). В § 1 гл. 34 сформулирован
комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды.
Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных
отношений, для которых не предусмотрено специальных правил, а также
распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в той
части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимися к
соответствующему виду отношений (финансовой аренде и другим). Следует
заметить, что многие нормы (главы 34) имеют диспозитивный характер, что
позволяет сторонам в договоре определять ряд своих отношений иначе, чем в
законе, а законодательные положения использовать как запасной вариант —
когда иное не предусмотрено в договоре. Императивными являются в основном
нормы, предусматривающие защиту прав сторон и третьих лиц, интересы которых
могут быть затронуты. Такой подход повышает правовой уровень арендных
отношений и не противоречит принципу свободы договора.
Ввиду особого статуса отдельных видов недвижимого имущества
предусматривается специальный порядок сдачи в аренду земельных участков и
других обособленных природных объектов, отношения по поводу которых
регулируются Земельным кодексом РФ, Водным кодексом, Федеральным законом «О
недрах» и Основами лесного законодательства. Аренда жилых домов и квартир
осуществляется с учетом положений Жилищного кодекса страны, а передача в
аренду государственных и муниципальных предприятий регламентируется
законами о приватизации и другими подзаконными актами.
Нормы Гражданского кодекса РФ (гл. 34, 35), а также специального
законодательства, регулирующие особенности отдельных видов аренды,
применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о
сделках, обязательствах и договорах. Действуют в части, не противоречащей
российскому законодательству, и основам законодательства РФ.
1. Участники договора аренды
Право сдавать в аренду недвижимое имущество принадлежит его
собственнику – гражданину, предприятию или организации, а также лицам,
уполномоченным на то законом или собственником.
Арендодателями недвижимых объектов государственной и муниципальной
собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на
праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только с согласия
собственника. Министерство государственного имущества и его органы на
местах являются арендодателями только объектов государственной и
муниципальной собственности, не находящихся в хозяйственном ведении
предприятий.
Государственные образовательные учреждения могут сдавать в аренду
закрепленные за ними объекты недвижимости, включая и земельные участки, с
согласия ученого совета с использованием полученных от аренды средств на
развитие учебного процесса.
Состав арендодателей природных объектов определяется специальным
законодательством. Земельные участки в аренду могут передавать:
. собственники отдельных участков, в том числе граждане (ст. 260 ГК РФ);
. лица, которым земельные участки выделены в постоянное пользование, — с
согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);
. уполномоченные государством органы (земельные комитеты)— при сдаче в
аренду земель государственной собственности, не переданных
организациям в постоянное пользование.
. Арендодателями природных объектов выступают:
. участков недр — уполномоченные государственные органы;
. участков лесного фонда (лесхозы, колхозы, заповедники и другие
организации, осуществляющие ведение лесного хозяйства) по согласованию
с местными органами власти;
. водных объектов — органы исполнительной власти субъектов РФ.
Арендаторами недвижимого имущества в России может быть любое
дееспособное физическое или правоспособное юридическое лицо, имеющее в
необходимых случаях лицензию (разрешение).
В мировой практике принято, что арендаторами земель
сельскохозяйственного назначения могут быть граждане, у которых есть:
. опыт работы на ферме не менее 3-5 лет;
. необходимый начальный капитал в размере не менее 2-3-летней арендной
платы;
. специальное образование – колледж, университет;
. возраст до 40 лет, чтобы была возможность не только умело
хозяйствовать, но и лично физически работать;
. намерение проживать непосредственно на ферме или вблизи от нее.
2. Договор как правовая форма арендных отношений
Практически весь комплекс юридических и экономических отношений по
поводу аренды конкретного объекта недвижимости выражается в той или иной
мере в арендном договоре. Этот договор имеет как общие черты с другими
гражданско-правовыми договорами, так и определенные особенности, вытекающие
из сущности выражаемых им отношений. По определению для договора аренды
характерно:
. наличие двух сторон, взаимодействие которых состоит в том, что
арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и пользование
недвижимое имущество без права собственности на него;
. ограничение во времени пользования взятым в наем имуществом, которое
подлежит по окончании срока аренды возврату арендодателю. В случае
выкупа арендатором недвижимого объекта арендные отношения прекращаются
и переходят в сферу купли-продажи;
. возмездный характер отношений сторон: арендатор всегда платит за
пользование имуществом.
Принципиальные отличия арендного договора от трудового:
. если в качестве работника по трудовому договору выступает отдельный
гражданин, то арендаторами могут быть еще и коллективы, организации,
предприятия и даже регионы;
. арендатор самостоятельно определяет режим труда и отдыха, а при
трудовых отношениях работник должен соблюдать установленную
руководством дисциплину труда и находиться в течение всего дня на
рабочем месте;
. цель арендной деятельности — конечный результат производства —
количество и качество реализованной продукции (услуг), а трудовой —
выполнение отдельных видов работ;
. арендаторы при необходимости могут привлекать в напряженные периоды
временных работников с оплатой их труда по договоренности, т.е.
передавать часть принятых на себя обязанностей в субаренду другим
лицам, а при трудовых отношениях каждый выполняет весь порученный
объем работы лично;
. убытки арендаторов, самостоятельных хозяев складываются не только из
расходов, утраты или повреждения имущества, но и из неполученных
доходов, а при трудовых отношениях учитывается только прямой реальный
ущерб.
3. Объект (предмет) аренды
В договорах аренды существенными в силу закона считаются условия о
предмете (объекте) аренды и размерах арендных платежей.
Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект —
земельный участок, здание (сооружение) либо часть площадей — отдельное
помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих
данных договор считается не заключенным сторонами (п. 3 ст. 607 ГК РФ). К
тому же в договоре необходимо указать адрес и площадь сдаваемых в аренду
помещений. Данные по арендуемой площади необходимы также в связи с тем, что
арендная плата часто устанавливается из расчета определенной денежной суммы
за каждый квадратный метр. В приложении к договору аренды должны
содержаться поэтажный план и экспликация арендуемых помещений. Нередко
помещения сдаются в аренду вместе с находящимся в них движимым имуществом —
оборудованием, мебелью, приборами служебного пользования и т.п. В этом
случае договор должен содержать обязательное указание о сдаче в аренду
вместе с недвижимостью указанного имущества. Перечень имущества прилагается
к договору и является его неотъемлемой частью.
Передача объекта аренды арендатору производится по акту приема-
передачи. Этот документ при аренде недвижимости необходим в силу прямого
указания закона: обязанность арендодателя по предоставлению имущества
арендатору считается выполненной лишь после подписания передаточного акта.
Акт может заменить и другой документ, подписанный обеими сторонами,
свидетельствующий о произведенной передаче имущества во временное владение
или пользование арендатору. Подобным же образом объект недвижимости должен
быть возвращен арендодателю по окончании срока аренды.
В разделе «Предмет договора» должна быть указана цель сдачи имущества
в аренду — например, помещение под склад, офис и т.п. Согласно статье 615
ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии
с условиями договора аренды и целевым назначением имущества. Четкое
определение целевого назначения передачи в аренду объекта служит в первую
очередь охране интересов арендодателя: с арендатором, пол
| |  скачать работу |
Другие рефераты
| 
