Главная    Почта    Новости    Каталог    Одноклассники    Погода    Работа    Игры     Рефераты     Карты
  
по Казнету new!
по каталогу
в рефератах

Договоры по оказанию услуг. Договор аренды



 Другие рефераты
Договор пожизненного содержания с иждивением Договор поставки Документооборот Документы в торговых операциях

Введение


      Договор аренды, урегулированный в ГК, относится к  числу  традиционных
для  российского   гражданского   права   договоров.   Он   всегда   занимал
определенное место в законе, в том числе в кодификационных актах.
      Основным  источником   гражданско-правового   регулирования   арендных
отношений в  сфере  недвижимости  в  настоящее  время  является  Гражданский
кодекс Российской Федерации (гл. 34 и  35).  В  §  1  гл.  34  сформулирован
комплекс общих норм, действие которых распространяется на все  виды  аренды.
Они носят универсальный характер и полностью  регулируют  те  виды  арендных
отношений,  для  которых  не  предусмотрено  специальных  правил,  а   также
распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в  той
части,  которая   не   урегулирована   особыми   нормами,   относящимися   к
соответствующему  виду  отношений  (финансовой  аренде  и  другим).  Следует
заметить, что многие нормы (главы  34)  имеют  диспозитивный  характер,  что
позволяет сторонам в договоре определять ряд своих отношений  иначе,  чем  в
законе, а законодательные положения  использовать  как  запасной  вариант  —
когда иное не предусмотрено в договоре. Императивными  являются  в  основном
нормы, предусматривающие защиту прав сторон и третьих лиц, интересы  которых
могут быть  затронуты.  Такой  подход  повышает  правовой  уровень  арендных
отношений и не противоречит принципу свободы договора.
      Ввиду  особого   статуса   отдельных   видов   недвижимого   имущества
предусматривается специальный порядок сдачи в аренду  земельных  участков  и
других  обособленных  природных  объектов,  отношения  по   поводу   которых
регулируются Земельным кодексом РФ, Водным кодексом, Федеральным законом  «О
недрах» и Основами лесного законодательства. Аренда жилых  домов  и  квартир
осуществляется с учетом положений Жилищного кодекса  страны,  а  передача  в
аренду  государственных   и   муниципальных   предприятий   регламентируется
законами о приватизации и другими подзаконными актами.
      Нормы Гражданского кодекса РФ  (гл.  34,  35),  а  также  специального
законодательства,   регулирующие   особенности   отдельных   видов   аренды,
применяются в сочетании с общими  нормами  гражданского  законодательства  о
сделках, обязательствах и договорах. Действуют в  части,  не  противоречащей
российскому законодательству, и основам законодательства РФ.

                        1. Участники договора аренды

      Право  сдавать  в  аренду   недвижимое   имущество   принадлежит   его
собственнику – гражданину,  предприятию  или  организации,  а  также  лицам,
уполномоченным на то законом или собственником.
      Арендодателями недвижимых  объектов  государственной  и  муниципальной
собственности могут быть предприятия, за которыми  имущество  закреплено  на
праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только с  согласия
собственника.  Министерство  государственного  имущества  и  его  органы  на
местах   являются   арендодателями   только   объектов   государственной   и
муниципальной  собственности,  не  находящихся   в   хозяйственном   ведении
предприятий.
      Государственные образовательные  учреждения  могут  сдавать  в  аренду
закрепленные за ними объекты недвижимости, включая и  земельные  участки,  с
согласия ученого совета с использованием полученных  от  аренды  средств  на
развитие учебного процесса.
      Состав  арендодателей  природных  объектов  определяется   специальным
законодательством. Земельные участки в аренду могут передавать:
    . собственники отдельных участков, в том числе граждане (ст. 260 ГК РФ);
    . лица, которым земельные участки выделены в постоянное пользование, — с
      согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);
    . уполномоченные государством органы (земельные комитеты)— при  сдаче  в
      аренду   земель   государственной   собственности,    не    переданных
      организациям в постоянное пользование.
    . Арендодателями природных объектов выступают:
    . участков недр — уполномоченные государственные органы;
    .  участков  лесного  фонда  (лесхозы,  колхозы,  заповедники  и  другие
      организации, осуществляющие ведение лесного хозяйства) по согласованию
      с местными органами власти;
    . водных объектов — органы исполнительной власти субъектов РФ.

      Арендаторами  недвижимого  имущества  в  России   может   быть   любое
дееспособное физическое  или  правоспособное  юридическое  лицо,  имеющее  в
необходимых случаях лицензию (разрешение).
      В    мировой    практике    принято,    что    арендаторами     земель
сельскохозяйственного назначения могут быть граждане, у которых есть:
    . опыт работы на ферме не менее 3-5 лет;
    . необходимый начальный капитал в размере не менее  2-3-летней  арендной
      платы;
    . специальное образование – колледж, университет;
    .  возраст  до  40  лет,  чтобы  была  возможность   не   только   умело
      хозяйствовать, но и лично физически работать;
    . намерение проживать непосредственно на ферме или вблизи от нее.

              2. Договор как правовая форма арендных отношений

      Практически весь комплекс юридических  и  экономических  отношений  по
поводу аренды конкретного объекта недвижимости выражается  в  той  или  иной
мере в арендном договоре. Этот договор  имеет  как  общие  черты  с  другими
гражданско-правовыми договорами, так и определенные особенности,  вытекающие
из сущности выражаемых им отношений.  По  определению  для  договора  аренды
характерно:

    . наличие  двух  сторон,  взаимодействие  которых  состоит  в  том,  что
      арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и пользование
      недвижимое имущество без права собственности на него;
    . ограничение во времени пользования взятым в наем  имуществом,  которое
      подлежит по окончании срока аренды  возврату  арендодателю.  В  случае
      выкупа арендатором недвижимого объекта арендные отношения прекращаются
      и переходят в сферу купли-продажи;
    . возмездный характер  отношений  сторон:  арендатор  всегда  платит  за
      пользование имуществом.

           Принципиальные отличия арендного договора от трудового:
    . если в качестве работника по трудовому  договору  выступает  отдельный
      гражданин, то арендаторами могут быть еще и  коллективы,  организации,
      предприятия и даже регионы;
    . арендатор самостоятельно  определяет  режим  труда  и  отдыха,  а  при
      трудовых   отношениях   работник   должен   соблюдать    установленную
      руководством дисциплину труда и находиться  в  течение  всего  дня  на
      рабочем месте;
    .  цель  арендной  деятельности  —  конечный  результат  производства  —
      количество и качество реализованной продукции (услуг),  а  трудовой  —
      выполнение отдельных видов работ;
    . арендаторы при необходимости могут привлекать  в  напряженные  периоды
      временных работников  с  оплатой  их  труда  по  договоренности,  т.е.
      передавать часть принятых на  себя  обязанностей  в  субаренду  другим
      лицам, а при трудовых  отношениях  каждый  выполняет  весь  порученный
      объем работы лично;
    . убытки арендаторов, самостоятельных хозяев складываются не  только  из
      расходов, утраты или  повреждения  имущества,  но  и  из  неполученных
      доходов, а при трудовых отношениях учитывается только прямой  реальный
      ущерб.

                         3. Объект (предмет) аренды

      В договорах аренды существенными в силу  закона  считаются  условия  о
предмете (объекте) аренды и размерах арендных платежей.
      Предметом договора аренды недвижимости является  конкретный  объект  —
земельный участок, здание  (сооружение)  либо  часть  площадей  —  отдельное
помещение. В договоре должны быть указаны  данные,  позволяющие  определенно
установить имущество, подлежащее передаче арендатору.  При  отсутствии  этих
данных договор считается не заключенным сторонами (п. 3 ст. 607  ГК  РФ).  К
тому же в договоре необходимо указать адрес и  площадь  сдаваемых  в  аренду
помещений. Данные по арендуемой площади необходимы также в связи с тем,  что
арендная плата часто устанавливается из расчета определенной денежной  суммы
за  каждый  квадратный  метр.  В  приложении  к   договору   аренды   должны
содержаться поэтажный  план  и  экспликация  арендуемых  помещений.  Нередко
помещения сдаются в аренду вместе с находящимся в них движимым имуществом  —
оборудованием, мебелью, приборами  служебного  пользования  и  т.п.  В  этом
случае договор должен содержать  обязательное  указание  о  сдаче  в  аренду
вместе с недвижимостью указанного имущества. Перечень имущества  прилагается
к договору и является его неотъемлемой частью.
      Передача  объекта  аренды  арендатору  производится  по  акту  приема-
передачи. Этот документ при аренде недвижимости  необходим  в  силу  прямого
указания  закона:  обязанность  арендодателя  по  предоставлению   имущества
арендатору считается выполненной лишь после подписания  передаточного  акта.
Акт  может  заменить  и  другой  документ,  подписанный  обеими   сторонами,
свидетельствующий о произведенной передаче имущества во  временное  владение
или пользование арендатору. Подобным же образом объект  недвижимости  должен
быть возвращен арендодателю по окончании срока аренды.
      В разделе «Предмет договора» должна быть указана цель сдачи  имущества
в аренду — например, помещение под склад, офис и т.п.  Согласно  статье  615
ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом  в  соответствии
с  условиями  договора  аренды  и  целевым  назначением  имущества.   Четкое
определение целевого назначения передачи в аренду объекта  служит  в  первую
очередь  охране  интересов   арендодателя:   с   арендатором,   пол
12345След.
скачать работу


 Другие рефераты
Аудит түсінігі
Жидкие кристаллы
Литературные кафе Санкт-Петербурга начала XX века: Привал комедианта и Бродячая собака
Выделительная система


 

Отправка СМС бесплатно

На правах рекламы


ZERO.kz
 
Модератор сайта RESURS.KZ