Договор пожизненного содержания с иждивением
Другие рефераты
Договор пожизненного содержания с иждивением в последние годы стал
весьма популярным, поэтому, я хотела бы остановиться на его особенностях.
В последнее время различные издания пестрят объявлениями о продаже
квартир по нереально низким ценам, часто с отсрочкой заселения. Это не что
иное, как предложение заключить договор ренты, суть которого заключается в
том, что одна сторона (получатель ренты) передает в собственность другой
стороне (плательщику ренты) имущество, а плательщиц ренты обязуется в обмен
на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде
определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание
или указанного им третьего лица, в иной форме.
Договор ренты в зависимости от срока его действия и передаваемого
имущества может быть нескольких видов. Однако на практике в основном
встречается одна его разновидность – договор пожизненного содержания с
иждивением. Это связано с тем, что пожилые одинокие люди, в основном и
заключающие данный договор, нуждаются не столько в денежных средствах,
сколько в уходе и обеспечении всем необходимым. Соответственно, именно этот
вид договора рента предлагается заключить для того, чтобы стать
собственником квартиры за треть цены, и именно этот договор вызывает
наибольшие сложности при его исполнении.
Суть договора пожизненного содержания с иждивением состоит в том, что
под выплату ренты происходит отчуждение недвижимого имущества, при этом
получателем ренты может быть только физическое лицо и рента должна
выплачиваться полностью или частично в натуральной форме, то есть включая в
себя обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, необходимый
медицинский уход и т.д.
Необходимо отметить, что в отличие от других договоров ренты по своей
правовой природе этот договор не является абсолютно новым для российского
гражданского права, законодатель лишь усовершенствовал известную ранее
правовую конструкцию.
Так, в соответствии с Гражданским кодексом РСФСР 1964 г. указанный
договор мог заключаться только между гражданами. Причем в качестве продавца
мог выступать гражданин, нетрудоспособный по возрасту или состоянию
здоровья.
ГК РСФСР 1964 г. предъявлял не только особые требования к субъектному
составу сторон, но и предусматривал довольно жесткие основания расторжения
договора (полное восстановление трудоспособности продавца, смерть
покупателя при жизни продавца, изменение материального положения покупателя
по не зависящим от него обстоятельствам, в результате чего он не в
состоянии предоставлять продавцу обусловленное содержание), что
способствовало забвению этого вида договора в 70-80-е годы. Лишь с
принятием законов, разрешающих гражданам иметь на праве собственности жилые
помещения в многоквартирных домах, заключение договора купли-продажи с
условием пожизненного содержания продавца вновь получило широкое
распространение.
Новый Гражданский кодекс Российской Федерации внес свои коррективы.
Согласно ст. 601 ГК РФ, сторонами договора пожизненного содержания с
иждивением являются получатель ренты и плательщик ренты. Но в отличие от ГК
РСФСР 1964 г., теперь в качестве лица, предоставляющего содержание
(плательщика ренты) могут выступать как граждане, так и юридические лица.
Применительно к этой стороне договора ГК РФ не только не содержит
ограничений по субъектному составу, но и не предъявляет каких-либо
требований к организационно-правовой форме юридического лица. Таким
образом, плательщиком ренты могут быть как коммерческие, так и
некоммерческие юридические лица. В тех случаях, когда в роли плательщика
выступает юридическое лицо, как правило, оно является организацией, для
которой в силу ее правоспособности заключение такого рода договоров и
оказание услуг по предоставлению содержания является одной из целей
деятельности. Так, в городе Москве договор пожизненного содержания с
иждивением заключают благотворительные организации, а также государственное
унитарное предприятие "Московская социальная гарантия".
Как я уже упоминала выше, в качестве получателей ренты могут выступать
только граждане. При этом в зависимости от условий договора различают
несколько типов получателей ренты:
а) бывший собственник (или собственники при передаче имущества,
принадлежавшего на праве общей собственности),
б) третье лицо
в) бывший собственник и третье лицо
Таким образом, законодатель допускает множественность лиц на стороне
кредитора.
Надо заметить, что при отсутствии сведений о том, в чью пользу заключен
договор (т.е. если не назван выгодоприобретатель - получатель ренты),
договор следует считать незаключенным.
Индивидуализация получателя ренты необходима в каждом договоре, а не
только в договоре в пользу третьего лица. Это особенно важно при
множественности лиц на стороне кредитора, так как обязанности плательщика
конкретизируются в отношении каждого из них.
Как я уже говорила, несмотря на то, что действующее законодательство не
устанавливает каких-либо требований к получателю ренты ни по возрасту, ни
по состоянию здоровья, на практике в подавляющем большинстве случаев
договор пожизненного содержания с иждивением заключается только с
гражданами-пенсионерами. При этом в основном в качестве получателей ренты
выступают не все пенсионеры, а преимущественно одинокие малоимущие граждане
преклонного возраста либо пожилые семейные пары.
Наличие определенных ограничений для потенциальных получателей ренты
вполне объяснимо. Заключая договор пожизненного содержания с иждивением,
плательщик ренты приобретает вещь с обременением - рента обременяет
недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Срок обременения
неразрывно связан с продолжительностью жизни получателя ренты, так как в
соответствии с ст.605 ГК РФ обязательство плательщика ренты прекращается со
смертью получателя ренты. При множественности лиц на стороне кредитора,
если договором не предусмотрено иное, обязательство плательщика
прекращается в случае смерти последнего получателя ренты.
Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением заключается
на неопределенный срок, и обременение собственника имущества, касающееся
как исполнения определенных обязанностей по предоставлению содержания, так
и ограничения в осуществлении субъективного права, может растянуться на
десятилетия.
Наряду с этим, действующее законодательство предусматривает основания
для прекращения права собственности плательщика ренты и возврат получателю
ренты недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного
содержания. Заключение договора пожизненного содержания с иждивением
является одним из оснований приобретения права собственности на
недвижимость. Закон не содержит каких-либо ограничений в отношении
объектов, передаваемых под выплату ренты, и стороны вправе заключить
договор по поводу любого имущества, относящегося к недвижимости. Однако на
сегодняшний день значительное число договоров заключается по поводу жилых
помещений домов, квартир. Это объясняется отсутствием у большинства
граждан, нуждающихся в содержании, иного недвижимого имущества,
принадлежащего им на праве собственности.
По усмотрению сторон передача имущества под выплату ренты может
осуществляться как на возмездной, так и безвозмездной основе. Исходя из
этого, в зависимости от условия договора, к отношениям сторон применяются
правила о купле-продаже или договоре дарения.
Что касается формы договора, то договор пожизненного содержания с
иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной
регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ними. Договор считается заключенным с момента
государственной регистрации.
При возмездной передаче имущества в соответствии с ГК РФ передача
недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по
подписываемому сторонами акту или иному документу о передаче,
согласованному сторонами. Представляется, что для более четкого
урегулирования взаимоотношений между сторонами и во избежание
трудноразрешимых ситуаций данное правило должно применяться и к
безвозмездной передаче имущества, поскольку указанный документ подтверждает
качество передаваемой недвижимости. Необходимость в таком документе вызвана
еще и тем, что взаимоотношения между сторонами носят длительный характер, а
на плательщике ренты в силу закона лежит обязанность сохранить
принадлежащее ему имущество. Так, в соответствии со ст. 604 ГК РФ
плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период
предоставления содержания использование имущества, переданного ему в
обеспечение пожизненного содержания, не приводило к снижению стоимости
этого имущества. Стоимость же недвижимости неразрывно связана с ее
качественными характеристиками. При этом следует признать, что документ,
подтверждающий качество передаваемого недвижимого имущества, является
неотъемлемой частью договора пожизненного содержания с иждивением.
Поскольку ГК РФ не содержит никаких ограничений, возможно заключение
договора в отношении не только объекта как единого целого, но и его части,
например, одной из комнат.
При заключении договора пожизненного содержания
| |  скачать работу |
Другие рефераты
| 
