Анализ и проектирование операций с недвижимостью
) или других
документов, подтверждающих переход права собственности.
Основанием для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на
землю является:
- прямой запрет в законодательстве РФ на предоставление земельных
участков в собственность
- наличие споров о принадлежности данного участка
- изменение его целевого назначения кроме случаев, предусмотренных
законом.
Граждане, получившие земельные участки в пожизненное наследуемое
владение или бессрочное (постоянное) пользование, а также взявшие их в
аренду (кроме аренды у граждан), имеют право на предоставление и выкуп этих
участков в собственность.
Форма предоставления земельных участков (собственность, пожизненное
наследуемое владение, аренда) определяется по желанию граждан.
При перерегистрации земельного участка, ранее предоставленного
бесплатно в пользование гражданам, в собственность ему бесплатно передается
участок или часть его в пределах, действующих на момент перерегистрации
предельных норм предоставления земельных участков. Остальная часть участка
по желанию гражданина может быть им выкуплена по договорной цене или
передана ему в пожизненное наследуемое владение.
Изъятие земельного участка у собственника для государственных и
общественных нужд производится в установленном законом порядке путем выкупа
с учетом интересов собственника, включая возмещение ему стоимости земли по
договорной цене и причиненных убытков, в том числе упущенную выгоду. Все
споры, связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, как и
другие земельные споры, рассматриваются в судебном порядке.
Приватизация земли, зданий и сооружений как единого объекта
недвижимости – гарантия предпринимателя, что он является собственником
предприятия и земельного участка.
Хозяйствующий субъект может сдать земельный участок в аренду, получить
кредит от ипотеки, продать часть земельного участка, а также оценить его
продуктивный потенциал и изменить способ использования исходя из своих
потребностей, допустимых законом.
Порядок продажи земельных участков арендаторам состоит в следующем.
Земельные участки могут быть застроенными (участки, на которых или под
которыми расположены предприятия, здания или сооружения) и незастроенными
(участки, на которых или под которыми не расположены предприятия, здания
или сооружения, делающие невозможной застройку таких участков).
Пустующие незастроенные земельные участки, землепользователем которых
является приватизируемое предприятие, могут быть выкуплены вместе с
застроенными и по такой же цене при условии, что предприятие осуществит его
застройку в установленном порядке в течение 3 лет с момента вступления в
право собственности.
При продаже застроенного земельного участка в границах городов или
других населенных пунктов право собственника на земельный участок включает
право на любое разрешенное его использование, под которым понимается право
использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями,
сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениям,
установленным соответствующими органами власти согласно действующему
законодательству и утвержденным строительным, санитарным, природоохранным,
противопожарным нормам.
Для продаваемых застроенных земельных участков определяются следующие
публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники указываемых
земельных участков должны обеспечить:
- безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего
пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной
инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного
участка в собственность
- возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и
подъездов к ним
- возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для
ремонта объектов инфраструктуры.
Собственники земельных участков имеют право на оформление в
собственность безвозмездно той части объектов инженерной инфраструктуры,
которая используется исключительно для обеспечения объекта недвижимости
данного собственника.
Сторонами гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом могут
выступать различные субъекты. Основными участниками таких сделок выступают
граждане и юридические лица.
В некоторых случаях совершать сделки с недвижимостью могут города и
иные муниципальные образования, а также Российская Федерация и ее субъекты
в лице соответствующих органов, например, при продаже муниципального или
государственного недвижимого имущества.
Граждане, выступающие сторонами сделок с недвижимостью, должны
обладать полной дееспособностью. То есть они должны достичь 18-летнего
возраста, а в случае, когда законом допускается вступление в брак до
достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает
дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Полная
дееспособность приобретается также при эмансипации, т.е. объявлении
несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору
(контракту) либо занимающегося предпринимательской деятельностью, полностью
дееспособным.
Коммерческие организации, выступающие сторонами сделок с недвижимым
имуществом, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента
государственной регистрации юридического лица. Следует иметь в виду, что
для государственных и муниципальных предприятий распоряжение недвижимостью
возможно только с согласия собственника. Если юридическое лицо относится к
некоммерческим организациям, необходимо отражение в учредительных
документах возможности совершения таких сделок.
Для признания сделок с недвижимым имуществом действительными требуется
соблюдение целого ряда условий.
Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило
закону. Недопустимы, например, сделки, направленные на отчуждение объектов
общего пользования многоквартирного дома - общих помещений дома и других
объектов, обслуживающих более одной квартиры.
Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и
дееспособности.
В-третьих, необходимо, чтобы недвижимое имущество принадлежало
отчуждателю или наследодателю на праве собственности. В тех случаях, когда
отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация,
недвижимость должна принадлежать: государственным и муниципальным
предприятиям - на праве хозяйственного ведения; государственным и
муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям - на праве
оперативного управления. Законное владение, пользование и распоряжение
недвижимостью подтверждается правоустанавливающим документом. Например,
договором продажи, свидетельством о праве на наследство, договором передачи
и др.
В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки
соответствовало его действительной воле, то есть, должно быть правильное
понимание результатов сделки, а ее совершение должно быть добровольным.
В-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок.
В-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация по
месту расположения недвижимости. Если сделка направлена на отчуждение одной
стороной недвижимости и, соответственно, приобретение другой, то право
собственности у приобретателя возникает с момента государственной
регистрации. Одновременно с возникновением права собственности на
приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимого
имущества. Если приобретается право собственности на недвижимость в
многоквартирном доме, то лицо становится сособственником фундамента, крыши,
лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает
право пользования придомовой территорией.
При отступлении от названных условий сделка считается
недействительной.
Попытаемся вкратце охарактеризовать одну, самую распространенную сделку,
направленную на отчуждение недвижимости, - договор купли-продажи. По такому
договору продавец обязуется передать в собственность покупателя
недвижимость, а покупатель обязуется принять ее и уплатить за нее
определенную денежную сумму.
В качестве сторон по данному договору могут выступать как граждане,
так и органы местного самоуправления, юридические лица. Продавцом, по
общему правилу, в договоре купли-продажи выступает собственник
недвижимости.
В отличие от прежнего законодательства Гражданский кодекс Российской
Федерации ограничивается установлением простой письменной формы заключения
договора продажи путем составления одного документа, подписанного
сторонами.
Новый Гражданский кодекс не предусматривает обязательного нотариального
оформления договора продажи (как, впрочем, и мены, и дарения) недвижимого
имущества. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении
соответствующих соглашений должна лечь на учреждения юстиции - органы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По
общему правилу, не предусматривается государственная регистрация договора
купли-продажи недвижимости, регистрации подлежит переход права
собственности. Только для договоров купли-продажи предприятия и жилого
помещения закон предусматривает регистрацию как договора, так и перехода
права собственности.
Нельзя не сказать о том, что договор обязательно должен содержать
характери
| |  скачать работу |
Анализ и проектирование операций с недвижимостью |
