Анализ и проектирование операций с недвижимостью
ду
покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками
товаров или услуг. Предпочтения и результаты решений продавцов и
покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы. Эти цены
служат ориентирами, руководствуясь которыми владельцы ресурсов,
предприниматели и потребители делают свой свободный выбор, обеспечивающий
личный интерес.
Различают рынки труда, финансового капитала, ресурсов, товаров, услуг
и другие, Недвижимость относится к категории товаров, в то же время ее
обращение на рынке тесно связано с привлечением финансового капитала,
использованием различных ресурсов и труда.
Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой
национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще,
так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли
могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи,
инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости
для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.
Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов,
среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное
свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих
параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию спроса и
наоборот.
Изменение спроса зависит от таких факторов, как:
- потребительские вкусы или предпочтения покупателей
- количество покупателей
- уровень денежных доходов покупателей
- цены на сопряженные товары (взаимозаменяющие)
- потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов.
Законом предложения является прямая связь между количеством
предлагаемого товара и ценой, т.е. с повышением цены соответственно
возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение.
Это свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее
готовы изготовить или предложить к продаже большое количество своего товара
по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Изменения в
предложении зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций;
технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений
цен производителей, продавцов; числа продавцов.
Рынок недвижимости делится на товарные секторы. Таких секторов будет
всего три: товар в виде конкретных объектов недвижимости, работы, т.е.
строительство, реконструкция; услуги — посредничество, оценка, маркетинг и
т.д. . Каждый из этих секторов может быть поделен на более узкие секторы,
так что каждый из них будет представлять собой совокупность объектов купли-
продажи, имеющих некоторую общую характеристику, которая отличает их от
других объектов. Так сектор недвижимости как товара подразделяется на жилье
и нежилые помещения, в свою очередь, жилье делится на городское и
загородное, а нежилые помещения бывают офисные (административные),
торговые, производственные, вспомогательные, складские и т.д. Городское
жилье, в свою очередь, дробится на более мелкие секторы - на
приватизированное жилье, кооперативное, муниципальное, ведомственное,
арендное, находящееся в собственности граждан и юридических лиц.
Потребительские сегменты представляют собой группы покупателей,
которые выделяются каким-то существенным отличием от всех остальных. Иногда
они характеризуются географией размещения, иногда демографическими
признаками (пенсионеры, молодые пары), иногда принадлежностью к
определенным социальным группам (преуспевающие бизнесмены, деятели
литературы и искусства, малообеспеченные слои).
При делении рыночного пространства вдоль и поперек получится много
частей, каждая из которых будет характеризоваться принадлежностью к какому-
то товарному сектору и какому-то потребительскому сегменту. Эта часть рынка
представляет собой нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются
покупателям с одинаковыми запросами.
По функциональному назначению объектов рынок не движимости
подразделяется на четыре основные составляющие: рынок земли (земельных
участков); рынок жилья; рынок нежилых помещений, рынок промышленной
недвижимости.
Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается
на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные
различия в политике приватизации государственной и муниципальной
собственности.
Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного
строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже
объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство
является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем
на этом рынке возможно изменение, как целевого назначения недостроенного
объекта, так и первоначального плана застройки.
На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар,
подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают
колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок
нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно
связаны с общей экономической ситуацией.
Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права
владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими
видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью
затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от
огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому
приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней
(дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными
процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных
органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя
общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и
регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения
своей фискальной функции в части налогообложения.
В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих:
- первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на
рынке. Государство в лице федеральных, региональных и местных органов
власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости
- вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и
покупателей (физических и юридических лиц).
Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на
микроуровне - жилая ячейка (квартира, комната, дом) - она выступает как
частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры и общественный
товар.
На пути дальнейшего расширения рыночных отношений в сфере недвижимости
существует ряд барьеров, обусловленных переходным периодом в российской
экономике.
Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кредитную и
налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие из-за
инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других
факторов.
Значительную роль играют административные барьеры, которые установлены
исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов,
как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в
сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды
земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного
строительства.
На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается
неразвитость рыночной инфраструктуры.
Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной
окружающей среды, дополняют перечень барьеров, которые объективно
препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной
экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных
сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной
активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет
собой перспективную сферу вложений капитала, ума и энергии.
Все перечисленные особенности недвижимости, проявляются в разной
степени на всех сегментах рынка недвижимости, и детальный учет их влияния
на сделку в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном
случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного
решения.
Начало формирования рынка земли связано со снятием ограничений на
индивидуальное загородное строительство и появлением строительных,
производственных и посреднических кооперативов. Правовой основой для
создания рынка послужили Закон о собственности, Земельный кодекс, другие
законы и нормативные акты. С принятием в декабре 1993 г Конституции
Российской Федерации они обрели новое звучание в связи с усилением права
частной собственности на землю. В результате формы владения, пользования и
распоряжения землей должны соответствовать нормам гражданского права, то
есть собственность, имущественный найм (пользование) и аренда. Земля
переводится из-под административно-государственного регулирования под
гражданско-правовое ведение по договорам купли-продажи, залога,
наследования, аренды, мены и т.д.
Сохранены серьезные ограничения по использованию природоохранных зон,
исторических памятников, сельскохозяйственных угодий, лесов и территорий
во
| |  скачать работу |
Анализ и проектирование операций с недвижимостью |
