Анализ и проектирование операций с недвижимостью
стику продаваемого недвижимого имущества, при отсутствии которой
договор считается незаключенным. Так же договор считается незаключенным,
если в нем не указана цена недвижимого имущества.
В целях более полной защиты прав покупателей, независимо от того,
юридическое это лицо или физическое, в Гражданском кодексе установлено
правило, по которому передача недвижимости продавцом и принятие его
покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту
или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено
договором, обязательство передачи недвижимости считается исполненным после
вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче
недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором, считается
отказом: продавца от исполнения обязанности передать недвижимость, а
покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем недвижимости,
не соответствующей условиям договора, даже в случае, когда такое
несоответствие оговорено в документе, не является основанием для
освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение
договора.
При передаче недвижимости, не соответствующей условиям договора,
покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае
существенного нарушения требований к качеству недвижимости (обнаружения
неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без
несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо
проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков)
покупатель вправе по своему выбору:
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата
уплаченной за недвижимость денежной суммы;
- потребовать замены недвижимости ненадлежащего качества имуществом,
соответствующим договору.
Достаточно четко Гражданский кодекс урегулировал отношения, связанные
с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости. Из ст.
552 ПС РФ следует, что одновременно с передачей права собственности на
недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая
занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом
возможны различные варианты.
Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на
котором находится продаваемый объект, покупателю передается право
собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий
земельный участок.
Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка,
на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель приобретает право
пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях,
что и продавец.
Гражданский кодекс Российской Федерации ввел специальную норму,
устанавливающую особенности продажи жилых помещений, если в них проживают
граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования.
Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение,
в котором остаются проживать члены семьи продавца, они, сохраняют право
пользования этим жилищем.
Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по
рентному договору, существенным условием которого было проживание продавца
на данной площади.
Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором
проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения
покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих
лиц, с указанием их прав на пользование проданным жилым помещением.
Требование о государственной регистрации сделок с недвижимостью
составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.
Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения,
возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого
помещения.
Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного
потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на пае-накопление,
полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное
помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право
собственности на указанное имущество, т.е. приобретают право собственности
на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона.
Кроме того, не регистрируются права на недвижимое имущество,
вытекающие из договора безвозмездного пользования, и договор аренды зданий
и сооружений, заключенный на срок менее года.
В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной
регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своих прав.
Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о
государственной регистрации перехода права.
При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена
будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
На практике часто возникает вопрос: необходимо ли нотариальное оформление
сделок с недвижимостью? Действительно ли Гражданский кодекс ликвидировал
обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Примет ли
регистратор документы, оформленные в простой письменной форме (без
нотариального оформления)? Если да, то в каких случаях?
При ответе на данные, весьма серьезные вопросы, прежде всего следует
обратить внимание на следующие обстоятельства.
В соответствии с п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской
Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях,
указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон.
В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на
обязательное, производное и добровольное.
Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты,
а также ипотечного договора. Кроме того, предусматривается обязательное
нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании
недвижимости).
Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу существующих
соглашений, считаем возможным называть производным. К нему следует отнести
два вида соглашений:
- договор залога движимого имущества или прав, если обязательство,
обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре;
- уступка прав и перевод долга, основанных на договоре, совершенном в
нотариальной форме. В обоих случаях недвижимость не выступает объектом
договоров.
Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях,
предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для
квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.
Регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в
простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено
нотариальное оформление.
Анализ норм Гражданского кодекса и Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа:
1. Единая процедура государственной регистрации независимо от объекта
регистрации и независимо от региона.
2. Единые регистрирующие органы - учреждения юстиции по регистрации
прав.
3. Единый государственный реестр прав на недвижимость. Первоначально
такие реестры должны создаваться на территории муниципальных образований,
затем - субъектов Российской Федерации, и впоследствии - России в целом.
4. Открытость сведений о государственной регистрации прав. Учреждение
юстиции по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объектах
недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность,
и соответствующее заявление.
Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с
Федеральным законом и в некоторой части - Правилами ведения Единого
государственного реестра, утвержденными постановлением Правительства
Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219.
Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели
либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом
оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость,
подают, а учреждения юстиции, соответственно, принимают документы,
необходимые для государственной регистрации, и квитанцию об оплате
регистрации. Учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов, а
также законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо
наличие) противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными
правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или
приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний
нет, то производится внесение записей в Единый государственный реестр прав
на недвижимое имущество. И, наконец, совершается запись на
правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной
государственной регистрации прав.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный
срок со дня подачи необходимых документов.
ГЛАВА II.
Анализ рынка недвижимости.
Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментов
Рынок — это механизм или институт осуществления контактов меж
| |  скачать работу |
Анализ и проектирование операций с недвижимостью |
