Главная    Почта    Новости    Каталог    Одноклассники    Погода    Работа    Игры     Рефераты     Карты
  
по Казнету new!
по каталогу
в рефератах

Анализ и проектирование операций с недвижимостью



 Другие рефераты
Анализ движения денежных потоков Анализ доходов и рентабельности Профилактика употребления наркотических и психотропных веществ Анализ издержек производства в коротком и длительном периоде

Министерство сельского хозяйства и продовольствия РФ
               Государственный Университет по Землеустройству



                 Кафедра экономической теории и менеджмента



                          Курсовой проект по теме:
               «Анализ и проектирование операций с недвижимым
                                 имуществом»



Выполнил студент 42 Э группы                                        Ефремов
А.В.
Преподаватель
Нилиповский В.И.

                                 Москва 1999


|Введение.                                                          |3   |
|Глава I.                                                           |4   |
|Теоретические основы проведения операций с недвижимым имуществом.  |    |
|Глава II.                                                          |10  |
|Анализ рынка недвижимости.                                         |    |
|Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментов   |10  |
|Анализ рынка земельных участков                                    |16  |
|Анализ рынка жилых помещений                                       |19  |
|Анализ рынка нежилых помещений                                     |23  |
|Глава III.                                                         |26  |
|Проектирование операций с недвижимым имуществом.                   |    |
|Прогнозирование операций с земельными участками                    |26  |
|Прогнозирование операций с жилыми помещениями                      |29  |
|Прогнозирование операций с нежилыми помещениями                    |31  |
|Глава IV.                                                          |33  |
|Эффективность операций с недвижимостью.                            |    |
|Глава V.                                                           |35  |
|Правовое обеспечение операций с недвижимостью.                     |    |
|Заключение.                                                        |39  |
|Библиографический список.                                          |41  |



ВВЕДЕНИЕ


     Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со  времен
Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах  еще  не  проведено
четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
     Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ.  К  недвижимым
вещам (недвижимое  имущество,  недвижимость)  относятся  земельные  участки,
участки недр, обособленные водные  объекты  и  все,  что  прочно  связано  с
землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного  ущерба  их
назначению невозможно, в том числе  леса,  многолетние  насаждения,  здания,
сооружения. К недвижимым вещам относятся  также  подлежащие  государственной
регистрации  воздушные  и   морские   суда,   суда   внутреннего   плавания,
космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено  и  иное
имущество. Так, например, предприятие в  целом  как  имущественный  комплекс
также признается недвижимостью.
     Кроме такого  подхода  к  недвижимости  существует  и  другой,  который
рассматривает недвижимость не  как  товар,  а  как  капитал  в  материальной
форме, приносящий доход.
     Рынок недвижимости подразумевает функцию сведения вместе покупателей  и
продавцов  прав  собственности  на  недвижимость  через  механизм  цен.   Он
обладает большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью  имеют
перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем.
     В данной курсовой работе  будет  предпринята  попытка  проанализировать
тенденцию развития рынка недвижимости в РФ и дать прогноз  его  развития  на
ближайшее время.



ГЛАВА I
Теоретические основы проведения операций с недвижимым имуществом.

     В составе недвижимости можно выделить следующие группы:
    - земельный участок
    - жилое помещение (дом, квартира, комната)
    - нежилое помещение
    - здание и сооружение
    - участок лесного фонда.
     Рынок недвижимости в России только  складывается.  В  классическом  его
понимании он представлен обычно  в  трех  основных  сегментах:  рынок  жилых
помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на  недвижимость.  К
примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду,  и
эксплуатацию. Этот рынок охватывает  многоквартирные  и  загородные  дома  и
т.д.
     В целом рынок жилых помещений развит  значительно  больше,  чем  другие
сегменты. К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома  с  жилыми  и
нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и  других
строениях, пригодные для постоянного и временного проживания,  содержания  и
элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
     Право  собственности  на  жилую  недвижимость  возникает  только  после
государственной регистрации этого права.
     Предметом сделок  могут  быть  приватизированные  или  приобретенные  в
собственность иным, установленным  действующим  законодательством,  способом
квартиры. С квартирой, принадлежащей хозяйствующему субъекту или  гражданину
на праве собственности  возможны  следующие  сделки:  купля-продажа,  купля-
продажа с условиями, дарение, мена при соблюдении некоторых условий, залог.
     Купля-продажа квартиры возможна за любую сумму  по  соглашению  сторон,
но не ниже балансовой  стоимости  квартиры.  Цены  на  квартиры  в  основном
складываются  под  влиянием  3  факторов:  количества  комнат,  типа  жилья,
местоположения.
     Рынок жилья является достаточно криминогенным, поэтому при покупке  или
продаже  жилья  лучше  всего   обращаться   в   профессиональные   агентства
недвижимости,  чьи  комиссионные  в  размере  5-8%  от  продажной  стоимости
квартиры оплачиваются покупателем  квартиры.  Обращаясь  в  агентство,  надо
выяснить, оформит ли оно документы на квартиру  и  зарегистрирует  ли  право
собственности  в  соответствующих  органах,  а  также  как   и   где   будут
производиться расчеты. Надежные агентства обычно  осуществляют  все  платежи
через банк, что практически исключает всякий риск на этом этапе сделки.
     Агентство, найдя подходящий вариант квартиры, заключает  с  покупателем
договор  о  покупке  квартиры.  В  договоре   указываются:   точный   адрес,
характеристика жилья, общая стоимость квартиры, стоимость  услуг  агентства,
сроки  выписки  и  выселения  из  квартиры  продавцов.  Надежные   агентства
недвижимости могут  предоставить  страхование  титула.  Это  страхование  от
событий, произошедших в прошлом,  последствия  которых  могут  отразиться  в
будущем.  Обычно  это  называется  страхованием  сделки  купли-продажи.  Оно
позволяет  покупателям  квартиры  рассчитывать  на   возмещение   понесенных
убытков в случае расторжения договора купли-продажи судом.
     Сегодня купля-продажа квартиры выступает как высшая и последняя  стадия
обмена  квартир.  Этот  процесс  представляет  собой  одновременную  продажу
старой и покупку новой квартиры.  Такой  вариант  сделки  очень  удобен  для
клиентов, так как они не связаны никакими условиями и не ищут покупателя  на
свою квартиру. За них это делает агентство недвижимости.
     Другим наиболее распространенным видом сделки с жильем  является  сдача
его внаем. При взятии  внаем  квартиры  надо  ознакомиться  с  формой  №9  и
выяснить, не прописаны ли в ней другие жильцы и не могут ли они быть  против
сдачи квартиры. В последнем случае  договор  аренды  на  законном  основании
может быть расторгнут.
     Рынок нежилых помещений представлен в  основном  когда-то  выкупленными
или реконструированными помещениями,  переоборудованными  под  офисы.  Но  в
ходе  приватизации  появляется  все  больше  объектов,  которые  сдаются   в
долгосрочную аренду  или  продаются  с  аукционов  фондами  имущества,  т.е.
местными  органами  управления.   На   втором   этапе   приватизации   рынок
недвижимости пополнится промышленными объектами  и  в  еще  большей  степени
объектами торгово-сервисного назначения.
     После введения права частной собственности на  недвижимое  имущество  и
проведения приватизации в Российской Федерации  государство  перестало  быть
единственным собственником подавляющего  числа  объектов  недвижимости,  что
послужило началу формирования рынка недвижимости.
     С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться  земельные
участки. Право частной собственности на землю было  закреплено  Конституцией
РФ.  Предстоит  уточнить  и  разграничит  виды   собственности   на   землю:
федеральную,  местную,   (краев,   областей),   муниципальную,   частную   и
смешанные, в т. ч. коллективную. Все эти собственности,  естественно,  имеют
право на существование, но необходимо установить соответствующие  процедуры,
как использования, так и купли-продажи и иного распоряжения землей.
      Сделки  с  землей  регулируются  Гражданским  кодексом  РФ,  Земельным
кодексом РСФСР, Указом Президента РФ от 29 октября 1993 г. «О  регулировании
земельных  отношений  и  развитии  аграрной  реформы  в  России»  и  другими
нормативно-правовыми актами.
     Каждому  собственнику  земельного  участка  выдается  свидетельство  на
право   собственности   на   землю,   которое   подлежит    регистрации    в
регистрационной  (поземельной)  книге.  Свидетельство  является  документом,
удостоверяющим  право  собственности  на   земельный   участок,   и   служит
основанием при совершении сделок  купли-продажи,  залога,  аренды  и  других
действий,   связанных   с   владением,    пользованием    и    распоряжением
собственностью.
     При первичном предоставлении земельного участка свидетельство  выдается
соответствующим  комитетом  по  земельным  ресурсам  и  землеустройству   по
решению местной администрации. При  купле-продаже  земельного  участка  и  в
других  случаях  перехода   права   собственности   свидетельство   выдается
указанным комитетом на основании договора купли-продажи (купчей
12345След.
скачать работу


 Другие рефераты
Способности и направленность личности
Статистика уровня образования населения и развития системы обучения
Быт и нравы великорусского народа в XV-XVII вв.
Еңбек нарығы


 

Отправка СМС бесплатно

На правах рекламы


     ZERO.kz          
 
Модератор сайта RESURS.KZ