Анализ и проектирование операций с недвижимостью
круг водоемов. Органы представительной власти не имеют право утверждать
порядок представления и изъятия земель, включая возможность бесплатного
предоставления земли в собственность, а сами полномочия по распоряжению
землями, находящимися на их территории, находится у органов исполнительной
власти на местах. Введена плата за землю и начался процесс
перераспределения земель. Активнее пошло наделение земельными участками
граждан, предприятий и организаций.
Покупателям и продавцам земельных участков важно представлять и
реально оценивать тот факт, что на каждой территории, в каждом районе
существуют и действуют местные правила. При этом вырабатывается система
коэффициентов и зон, определяющих нормативную цену земли. Порядок
нормативных цен сопоставим с рыночными ценами, что позволяет использовать
их как основу для сделок с земельными участками.
На начальном этапе создания земельного рынка колхозы, совхозы и другие
сельскохозяйственные предприятия, располагавшие значительными земельными
массивами, приняли участие в выделении земель под застройку, зачастую под
видом долгосрочной аренды и без соответствующих процедур по оформлению прав
собственности на законной основе.
Для продолжения земельной реформы большое значение имеет создание
земельного кадастра, который призван уточнить распределение границ
земельных участков и их законных владельцев или пользователей. Эта задача
возложена на Российский комитет по земельным ресурсам и землеустройству и
его подразделения на местах.
Согласно действующему законодательству собственник земельного участка
имеет право распорядиться им по своему усмотрению, то есть продать,
подарить, заложить, завещать и т.д.
При этом сохраняется ряд ограничении гражданско-правового характера, а
именно: собственник земельного участка не может единолично распорядиться
собственностью, нажитой при совместной жизни супругов. Нарушение этой нормы
при совершении сделок с недвижимостью может стать причиной судебного спора,
при купле-продаже земельных участков сначала (или одновременно) должен быть
решен вопрос об отчуждении строений и насаждений, расположенных на участке.
Право собственности на земельный участок не означает автоматически права
собственности на недвижимое имущество, которое на нем находится.
Для покупателей земельных участков и загородных домов важно учитывать
циклический характер динамики цен на этом секторе рынка недвижимости,
который носит ярко выраженный сезонный характер. Цены и спрос начинают
расти во второй половине февраля и достигают сезонного пика в мае-июне,
затем следует период относительного равновесия и в августе-сентябре спрос
снижается до минимума, так как покупателям не представляет особого интереса
приобретать недвижимость в осенний период. Цены в это время как бы
застывают до середины февраля, до ясной, морозной погоды, когда можно
увидеть все достоинства и недостатки предлагаемого участка и его окружение.
Однако следует отметить характерную особенность рынка земли - если на
квартирном рынке сезонное снижение спроса ведет к падению цен, то, как
показали 4-летние наблюдения, цены на земельные участки в конце лета
стабилизируются и как бы замирают, а затем начинается следующий период их
роста. На земельном рынке отмечается сезонный рост спроса в начале весны,
начало которого может смещаться в пределах полутора месяцев, начиная с
первых чисел апреля.
Сезонный пик спроса на земельные участки зависит от действия многих
факторов, и том числе от наличия ясной погоды.
Существует значительная разница в ценах необустроенных и обустроенных
земельных участков. Отдельные фирмы-застройщики специализируются на
приобретении многогектарных земельных массивов, которые они расчищают,
планируют и подводят к ним инженерные сети. Эти обустроенные участки стоят
дороже, но индивидуальным застройщикам выполнить такие работы в одиночку
практически не под силу. Подведение таких необходимых коммуникаций, как
электричество, газ, водопровод, телефон, обходится в зависимости от
удаления точек присоединения к централизованным инженерным сетям в 200-700$
из расчета на 1 сотку. В результате в Подмосковье цена обустроенных
земельных участков находится в пределах от 300 до 1000$ за 1 сотку.
Агентства недвижимости, работающие на земельном рынке, на основании
статистики цен предложения и спроса выявили зависимость стоимости участков
от их назначения (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского
хозяйства и т.д.), удаленности от города, престижности местности, наличия
поблизости водоемов, леса.
Цены на участки для жилой застройки практически везде выше цен
садоводческих участков не менее чем на 20 %, а в отдельных, особо
престижных местах эта разница доходит до 500%.
Участки под крестьянское (фермерское) хозяйство стоят дешевле других
видов участков и на них можно осуществлять без ограничений возведение жилых
и хозяйственных построек.
Разброс цен для участков, расположенных в одной местности, но имеющих
различные характеристики степени разработки, подводки коммуникаций,
подъездных дорог, лежит в пределах 10 %.
Перспективы создания современной инфраструктуры (канализация,
газификация, телефонизация, охрана, сервисное и торговое обслуживание,
спортивные сооружения и т.д.) в будущем существенно увеличивают цену
земельного участка, особенно если они подкреплены договором с владельцем
земельного массива.
Удаленность от городской черты сильно влияет на цену земельного
участка. Земельные участки, расположенные далее 50 км от Московской
кольцевой автомобильной дороги (МКАД), отличаются плохой ликвидностью и
цена их в 2-3 раза ниже участков в пределах 20 км от МКАД, а цена участков
на расстоянии более 70 км от МКАД падает в 2-3 раза.
Престижность направления и особенности местности могут изменять цену
участка почти в 4 раза на равном удалении от города.
По оценкам риэлтеров, цены предложения превышают цены спроса в среднем
на 20-40 %, но в целом по мере роста информированности и числа участников
земельного рынка прослеживается тенденция к выравниванию цен на участки в
каждой конкретной местности.
Особо следует отметить, что вложение средств в земельные участки
является привлекательным и доступным, по крайней мере, для среднего класса,
способом инвестирования в недвижимость. При этом ценовая планка, которую
необходимо преодолеть покупателям земельного участка, гораздо ниже, чем у
тех, кто приобретает в собственность квартиру или загородный дом.
Рынок земли в России с учетом его масштабов и огромного
неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие
перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений
его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от
совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.
Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере в конечном счете
определяет наличие объективной потребности населения в улучшении жилищных
условий, В России налицо острый дефицит жилья.
Для очередников улучшение жилищных условий по месту жительства
осуществляется за счет:
- предоставления муниципального бесплатного жилья социального использования
- продажи жилья с предоставлением субсидий в размере до 70% стоимости
строительства
- предоставления жилья в домах ЖСК с частичной компенсацией удорожания
стоимости строительства
- продажи жилья по себестоимости с оплатой в рассрочку
- продажи жилья по льготным ценам.
Жилищный фонд социального использования в первую очередь направляется
для улучшения жилищных условий инвалидов и участников Великой Отечественной
войны, одиноких женщин-участниц Великой Отечественной войны, бывших
малолетних узников концлагерей; очередников льготных категорий в
соответствии с действующим законодательством - демобилизованных офицеров,
народных судей, участников ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС,
реабилитированных, туберкулезных больных и др.
Все остальные граждане могут улучшить свои жилищные условия за счет
покупки (обмена) муниципального или частного жилья по рыночным ценам.
Количество граждан, желающих иметь более комфортабельное жилье, нигде не
учитывается, но, исходя из низких стандартов и плохого качества
строительства и содержания основной массы жилого фонда, оно должно в
несколько раз превышать число очередников.
Острую проблему в жилищной сфере представляет постоянный приток в
Россию беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья, после
демобилизации и вывода армии из Восточной Европы и республик бывшего СССР,
а также отселения из зоны чернобыльской аварии.
Дополнительным обстоятельством, усугубляющим жилищную проблему, служит
вынужденный отказ большинства российских предприятий от капитальных
вложений в жилищное строительство и стремление избавиться от жилищного
фонда, который находится в их ведении.
Жилой фонд в сельской местности большей частью требует реконструкции,
так как в недостаточной мере обеспечен, канализацией, центральным
отоплением и другими удобствами.
В тоже время переход на рыночные отношения в экономике привел к
резкому сокращению жилищного строительства за счет государственного
бюджета, который раньше являлся основным, источником необходимых
капиталовложений.
Таким образом, на фоне обострения дефицита жилья, резкого падения
объемов ввода жилой площади, р
| |  скачать работу |
Анализ и проектирование операций с недвижимостью |
