Анализ и проектирование операций с недвижимостью
|2,2 |
|производственного назначения |1438 |12,8 |3 |
|сферы образования, медицины, | | | |
|культуры | | | |
Таблица 25. Прогноз численности населения.
|Показатели |1998 |2000 |2001 |2002 |
|Численность населения (тыс. |146300 |128012,5 |103629,16 |91437,49|
|чел.) | | | | |
|Число родившихся на 1 тыс. |8,8 |8,9 |9 |9,1 |
|Число умерших на 1 тыс. |13,6 |13,1 |12,4 |10,1 |
|Сальдо миграции |278,6 |216,7 |151,69 |113,77 |
|Число семей без одиноких |38,8 |34,92 |33,17 |31,52 |
|(млн.) | | | | |
|Средний размер семей без |3,8 |3,42 |3,25 |3,09 |
|одиноких (чел.) | | | | |
|Численность одиноких (млн. |9,6 |8,64 |8,21 |7,8 |
|чел.) | | | | |
|Число расчетных единиц (млн. |48,4 |43,56 |41,38 |39,34 |
|семей) | | | | |
|Средний размер расчетных |3,24 |2,94 |2,8 |2,67 |
|единиц (чел.) | | | | |
Зная примерный размер ежегодно вводимой жилой площади, а также прогноз по
численности населения на будущее, можно спрогнозировать на ближайший период
(2000-2002 годы) обеспеченность населения жилой площадью (таблица 26).
Таблица 26. Прогноз жилищной обеспеченности.
|Показатели |2000 |2001 |2002 |
|Жилищный фонд (млн. м2) |2747 |2788,2 |2830,03 |
|Численность населения (тыс. чел.) |128012,5|103629,16 |91437,49|
|Средняя жилищная обеспеченность |21,46 |26,91 |30,95 |
|Число семей без одиноких (млн.) |34,92 |33,17 |31,52 |
|Средний размер семей без одиноких (чел.) |3,42 |3,25 |3,09 |
|Численность одиноких (млн. чел.) |8,64 |8,21 |7,8 |
|Число расчетных единиц (млн. семей) |43,56 |41,38 |39,34 |
|Средний размер расчетных единиц (чел.) |2,94 |2,8 |2,67 |
|Ввод в эксплуатацию общей площади за год |34,93 |34,96 |34,99 |
|(млн. м2) | | | |
|Прирост общей площади за счет |3,49 |3,49 |3,5 |
|реконструкции (млн. м2) | | | |
|Убыль жилищного фонда (млн. м2) |1,75 |1,75 |1,75 |
|Площадь квартир (млн. м2) |2783,67 |2824,9 |2866,77 |
|Число квартир (млн.) |946,83 |1008,89 |1073,7 |
Рассчитанное в таблице 26 значение средней жилищной обеспеченности
составило в 2002 году 30,95 м2 против 21,46 м2 в 2000 году, то есть это
значение с каждым годом растет. Объяснить это в данном случае можно тем,
что, по прогнозным данным, число умерших в ближайшее время все же будет
превышать число родившихся. Емкость же жилищного строительства в этот
период предполагается довольно стабильная, причем в основном за счет
завершенной застройки и уплотнения сложившихся микрорайонов и за счет
изъятия сельскохозяйственных земель (таблица 27).
Таблица 27. Прогнозная емкость жилищного строительства.
|Показатели |2000 |2001 |2002 |
|Жилищное строительство всего (тыс. м2), |34,93 |34,96 |34,99 |
|в том числе: | | | |
|за счет завершенной застройки и уплотнения | | | |
|сложившихся микрорайонов |15,72 |15,73 |15,75 |
|за счет ввода промышленных предприятий |0,7 |0,7 |0,7 |
|комплексы реконструкции районов со старыми |3,49 |3,5 |3,5 |
|постройками |3,49 |3,5 |3,5 |
|за счет реконструкции существующих деревень и |14,32 |14,33 |14,35 |
|поселков | | | |
|за счет изъятия сельскохозяйственных земель | | | |
Из-за различного спроса на однокомнатные и многокомнатные квартиры,
необходимо правильно спроектировать на будущее соотношение этих квартир для
строительства и дальнейшего использования: для сдачи внаем, для продажи с
поддержкой государства, для продажи на коммерческой основе и т.д.
При строительстве наибольший удельный вес приходится на двух- и
трехкомнатные квартиры, что диктуется повышенным спросом на них.
Как правило, для сдачи внаем преимущественно используются одно-, двух-
и трехкомнатные квартиры. Кроме того, именно такие квартиры строятся для
продажи квартир с поддержкой государства. Для продажи на коммерческой
основе строятся все из указанных в таблице 28 квартир, но наибольший
удельный вес все же приходится на продажу двух- и трехкомнатных квартир.
Таблица 28. Требуемое соотношение квартир в расчетном периоде.
|Показатели |1 |2 |3 |4 |5 |6 |
| |комнат|комнат|комнат|комнат|комнат|комнат|
| |ные |ные |ные |ные |ные |ные |
|Жилищное строительство всего | | | | | | |
|(тыс. м2) |6,99 |11,53 |12,92 |2,69 |0,7 |0,1 |
|2000 г. |6,99 |11,54 |12,94 |2,69 |0,7 |0,1 |
|2001 г. |6,99 |11,55 |12,95 |2,69 |0,7 |0,1 |
|2002 г. | | | | | | |
|Соотношение квартир внаем | | | | | | |
|2000 г. |2,1 |4,04 |4,52 |… |… |… |
|2001 г. |2,1 |4,04 |4,53 |… |… |… |
|2002 г. |2,1 |4,04 |4,53 |… |… |… |
|Соотношение квартир для | | | | | | |
|продажи с поддержкой | | | | | | |
|государства |1,4 |3,8 |4,2 |0,32 |0,014 |- |
|2000 г. |1,4 |3,8 |4,27 |0,32 |0,014 |- |
|2001 г. |1,4 |3,8 |4,27 |0,32 |0,014 |- |
|2002 г. | | | | | | |
|Соотношение квартир для | | | | | | |
|продажи на коммерческой | | | | | | |
|основе |0,35 |3,8 |5,3 |0,32 |0,042 |0,003 |
|2000 г. |0,35 |3,8 |5,31 |0,32 |0,042 |0,003 |
|2001 г. |0,35 |3,8 |5,31 |0,32 |0,042 |0,003 |
|2002 г. | | | | | | |
Для реализации программы жилищного строительства необходимо привлечение
инвестиций. Емкость жилищного строительства в период с 2000 по 2002 год, по
прогнозам, будет стабильно увеличиваться, поэтому необходимо увеличение с
каждым годом объема инвестирования. Уже в конце 90-х годов большой объем
строительства осуществлялся за счет средств населения. Строительство за
счет других источников в последнее время значительно сократилось. Такая
тенденция сохранится и на перспективу (таблица 29).
Таблица 29. Объем требуемых инвестиций для реализации программы жилищного
строительства (в среднем 1м2 – 250 долларов).
|Показатели |2000 |2001 |2002 |
|Жилищное строительство всего (тыс. м2) |34,93 |34,96 |34,99 |
|Средняя стоимость м2 жилья (доллар) |250 |250 |250 |
|Объем инвестиций (млн. долларов), | | | |
|в том числе: | | | |
|средства федерального бюджета |3 |3 |3 |
|средства муниципального бюджета |0,94 |0,94 |0,94 |
|средства субъектов РФ |2,97 |2,97 |2,97 |
|средства населения |20,36 |20,38 |20,4 |
|средства различных инвесторов |7,37 |7,38 |7,39 |
|прочие средства |0,28 |0,28 |0,28 |
На весь прогнозный период предполагается увеличение объема инвестиций,
причем за счет средств населения и средств различных инвесторов.
Таким образом, по прогнозам, будут обстоять дела в ближайшее будущее
на рынке жилых помещений.
Прогнозирование операций с нежилыми помещениями
Еще одним сегментом рынка недвижимости, который затронут происходящие
изменения, является рынок нежилых помещений, поэтому необходимо провести
проектирование операций с нежилыми помещениями.
При проектировании площадей нежилых помещений в основу были положены
следующие тенденции (за весь прогнозный период):
- увеличение количества предприятий и организаций по отраслям экономики –
на 5-10%
- средняя площадь нежилого помещения остается неизменной
- увеличение общей потребности в нежилых помещениях на предприятия и
организациях на 3%.
Таблица 30. Проектирование площадей нежилых помещений.
|Показатели |1999 |2000 |2001 |2002 |
|Предприятия и организации по отраслям | | | | |
|экономики всего (тыс.), |2901 |2988,03|3077,7 |3170 |
|в том числе: |352 | |3
| |  скачать работу |
Анализ и проектирование операций с недвижимостью |
