Анализ и проектирование операций с недвижимостью
да ожидается их реализация в денежном выражении.
Метод среднегодового дохода предполагает нахождение среднегодовой
суммы притока средств от инвестиции и ее последующее деление на начальную
величину собственного капитала. Хотя данная техника широко применяется
инвесторами в недвижимость для определения ставок дохода , она не учитывает
времени притока средств от инвестиций. Данный метод не учитывает разницу в
стоимости между деньгами, получаемыми немедленно, и теми, поступление
которых ожидается в отдаленном будущем.
Тем не менее, у данного метода есть два больших плюса. Первый - это
легкость в расчетах, что, по-видимому, и является причиной применения его
многими собственниками, (Для расчета ставки из общего притока денежных
средств вычитается сумма инвестиций и результат делится на произведение
числа лет, составляющих период владения, и первоначального собственного
капитала). Второе большое преимущество состоит в том, что метод
среднегодового дохода покажет приблизительную величину внутренней ставки
дохода, если будут соблюдены следующие два условия;
1. В течение всего периода владения величина притока средств от
использования объекта остается неизменной.
2. Выручка от продажи после уплаты налога равна первоначальным инвестициям
в собственный капитал.
Результаты применения метода среднегодового дохода к оцениваемой
собственности будут зависеть от избранного периода владения и от того ,
проводится ли анализ на доналоговой или посленалоговой основе.
Техника чистой текущей стоимости предусматривает дисконтирование и
приведение притока средств от инвестиций к текущей стоимости по заранее
определенной ставке дисконта. Затем полученная текущая стоимость
сравнивается с текущей стоимостью самих инвестиции (оттока средств). Вели
текущая стоимость инвестиций превышает текущую стоимость притока средств,
то предложенный вариант инвестиций отвергается, поскольку он не способен
обеспечить минимальную приемлемую ставку дохода, В ином случае предложенные
инвестиции принимаются к рассмотрению.
Теоретически заранее определенная ставка дисконта, используемая для
расчета чистой текущей стоимости, - это стоимость капитала. Однако на
практике довольно трудно выбрать подходящую ставку.
В технике чистой текущей стоимости применяется дисконтирование, т.е. она
принимает в расчет стоимость денег во времени, К сожалению, этот метод
требует использования заранее определенной "барьерной" (пороговой) ставки и
поэтому не позволяет выявить ставку дохода, которую, как ожидается,
принесут предложенные инвестиции (или принесли фактические инвестиции).
ГЛАВА V.
Правовое обеспечение операций с недвижимостью.
С точки зрения права собственность делится на недвижимое имущество,
или недвижимость, и движимое имущество. Объектом права собственности
признается имущество, которое выступает в виде вещей и имущественных прав.
Правовое регулирование отношений в сфере недвижимости является важным
конструктивным элементом при проведении реформ в экономике, так как с этим
связан большой круг социально-экономических и политических проблем,
затрагивающих все слои нашего общества.
Формирование рыночных механизмов в экономике нуждается в том, чтобы право
обеспечивало правила честной игры и было частью системы социального
контроля, Недвижимость является объектом правоотношения, участники которого
связаны субъективными правами и соответствующими обязанностями. Закон,
выполняя функции социального сохранения, защищает права граждан и
юридических лиц на собственность (недвижимость), тем самым защищает
экономическую структуру общества. Общество и его институты продолжают
существовать, несмотря на постулат о конечности человеческой жизни- Законы,
хотя и порождают текущие проблемы, облегчают жизнь, так как предлагают
стандартные способы для решения тех или иных задач и многих проблем.
Рыночные реформы в России ведут к серьезному обновлению отраслей
законодательства, регулирующих отношения в сфере экономики. Коренные
изменения в подходах к государственному регулированию экономики
существенным образом повлияли на товарно-денежные, то есть имущественные,
отношения. Разрешение предпринимательской деятельности для частных лиц
обозначило право предпринимателя (частного предприятия) владеть,
пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе
недвижимостью. При этом недвижимость по своему правовому режиму отличается
от других составных частей имущества.
В регулировании отношений с недвижимостью наибольшее удельное значение
имеет гражданское право. Оно регулирует право собственности,
обязательственное право, наследственное право, а также определяет
правоспособность иностранных граждан и юридических лиц и применение
гражданских законов иностранных государств и международных договоров.
Следует отметить, что в основе имущественных отношений по гражданскому
праву лежит юридическое равенство сторон, а права и обязанности сторон
возникают, как правило, из договора. В то же время в отношении недвижимости
используются нормы административного, земельного, финансового и других
отраслей права.
В настоящее время российское законодательство содержит значительное
количество норм и правил, регулирующих правоотношения, связанные с
недвижимостью. Руководствуясь «Общеправовым классификатором отраслей
законодательства», основные нормативные акты, регулирующие сферу
недвижимости, расположены в следующих отраслях законодательства:
- Основы государственного строя.
- Гражданское законодательство.
- Законодательство о земле.
- Законодательство о предприятиях и предпринимательской деятельности.
- Законодательство о финансах и кредите.
- Законодательство о градостроительстве и архитектуре.
- Законодательство о жилищно-коммунальном хозяйстве и бытовом обслуживании
населения.
- Законодательство о капитальном строительстве и капитальном ремонте.
- Законодательство об охране и использовании лесов.
- Законодательство по общим вопросам народного хозяйства.
- Законодательство о промышленности.
- Законодательство по общим вопросам охраны окружающей природной среды и
рационального использования природных ресурсов.
- Уголовное законодательство.
- Международное частное право и процесс.
- Внешнеэкономические отношения.
- Законодательство о недрах.
Основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное
развитие рынка недвижимости в России, изложены в Конституции Российской
Федерации.
Эти конституционные принципы обладают высшей юридической силой и
служат основой для российских законов и подзаконных актов, регулирующих
правоотношения в сфере недвижимости.
Российское законодательство претерпело качественные изменения. Важным
шагом в реформе законодательной системы стало принятие Государственной
Думой РФ первой и второй части Гражданского кодекса РФ. Первая часть нового
Гражданского кодекса РФ включает три ведущих раздела; общие положения,
право собственности и общую часть обязательственного права, Вторая часть
Гражданского кодекса РФ содержит ряд разделов, регулирующих отношения в
сфере недвижимости: 'отдельные виды обязательств, в том числе купля-продажа
недвижимости, мена, дарение, рента, аренда, подряд, заем и кредит.
Гражданское законодательство определяет правовое положение участников
гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права
собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные
обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними
неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и
имущественной самостоятельности их участников.
При совершении операций с недвижимостью широкое применение находят
нормы Гражданского кодекса из разделов «Право собственности»,
«Обязательственное право» и «Наследственное право».
В Гражданском кодексе содержатся те основы гражданско-правовых
отношений в сфере недвижимости, которым должны соответствовать подзаконные
акты министерств и ведомств, решения федеральных и местных исполнительных
органов власти.
Конституция РФ закрепляет в качестве одной из форм собственности
муниципальную собственность и устанавливает, что право управления
муниципальной собственностью принадлежит органам местного самоуправления
городских и сельских поселений.
Порядок образования, владения, пользования и распоряжения
муниципальной собственностью определен Гражданским кодексом РФ, законом РФ
«О местном самоуправлении». Федеральным законом РФ «Об общих принципах
организации местного самоуправления» и другими правовыми актами.
Органы местного самоуправления принимают программы развития
территории, а также плановые акты, касающиеся сферы недвижимости; местные
программы приватизации, генеральные планы и планы земельно-хозяйственного
устройства, проекты планировки и застройки населенных пунктов.
Сделки с земельными участками регулируются гражданским
законодательством с учетом норм земельного, лесного, природоохранительного
законодательства, законодательства о недрах, а также Указа Президента РФ от
27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии
аграрной реформы в России».
Законом РФ «Об основах жилищной политики» от 24 декабря 1992 года в
целях обесп
| |  скачать работу |
Анализ и проектирование операций с недвижимостью |
