Анализ и проектирование операций с недвижимостью
ечения прав граждан на жилище за органами местного
самоуправления закреплены следующие обязанности; учет жилищного фонда,
распределение и предоставление жилых помещений по договорам найма, аренда,
а также их продажа, жилищное строительство и так далее.
Земля имеет особый правовой статус и служит объектом специфических
общественно-экономических отношений.
Владение, пользование и распоряжение земельными участками в той мере,
в какой их рыночный оборот допускается законом, осуществляется их
собственниками свободно если это не наносит ущерба окружающей среде и не
нарушает прав и законных интересов других лиц.
Согласно Закону РФ от 23. декабря 1992 г N 4196-3 «О праве граждан РФ
на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для
ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и
индивидуального жилищного строительства» и Указу Президента РФ от 27
октября 1993г N1767 «О регулировании земельных отношений и развитии
аграрной реформы в России» граждане и юридические лица — собственники
земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить,
сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок
или его часть в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ,
товариществ, кооперативов, в том числе с иностранным участием,
«Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных
участков», утвержденный постановлением Правительства РФ предусматривает,
что купля-продажа земельного участка возможна при отсутствии споров и иных,
установленных законодательством причин, препятствующих заключению сделки,
при совершении сделки нельзя изменить целевое назначение участка и режим
использования земель (должно быть сохранено право проезда по участку,
технического обслуживания и ремонта зданий, сооружений, надземных и
подземных коммуникаций и другие условия).
Типовой договор купли-продажи земельного участка - купчая утвержден
приказом Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству.
Согласно Указу Президента РФ от 7 декабря 1993 г «О налогообложении
продажи земельных участков и других операций с землей» при совершении
сделки купли-продажи граждане, продающие земельный участок или земельную
долю, уплачивают налог в соответствии с Законом РФ «О подоходном налоге с
физических лиц» а юридические лица — в соответствии с Законом РФ «О налоге
на прибыль предприятий и организаций» При наследовании или дарении
земельного участка налогообложение осуществляется применительно к Закону РФ
«О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения».
Порядок налогообложения сделок такого рода регулируется «Инструкцией о
налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей»,
утвержденной Государственной налоговой службой.
Аренда земельных участков представляет собой для землепользователей
менее защищенную и выгодную с экономической точки зрения форму владения,
чем собственность, Приобретение земельных участков в собственность для
состоятельных землепользователей и инвесторов обойдется в большинстве
случаев дешевле. Чем аренда, при наличии достаточно серьезных гарантий со
стороны государства в случае выкупа участка для государственных и
муниципальных нужд, а также наличия права распоряжения участком.
Это обстоятельство существенно уменьшает правовую защищенность
арендатора, так как при отсутствии детального законодательства об аренде
земли органы власти могут включать в договор любые условия по своему
усмотрению.
Порядок заключения договоров аренды земель сельскохозяйственного
назначения утвержден постановлением Правительства РФ «Об утверждении форм
свидетельств о праве собственности, договора аренды и договора временного
пользования землей».
Российские регионы приступили к формированию собственной нормативной
базы в сфере земельных отношений на основе провозглашенного Конституцией РФ
права частной собственности на землю.
Закон РФ «О плате за землю» и Инструкция Государственной налоговой
службы РФ по применению Закона РФ «О плате за землю» определяют объекты
обложения земельным налогом, устанавливают ставки и льготы по взиманию
платы за землю.
Нормативная цена земли применяется при передаче земли в собственность,
установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче ее по
наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного
участка. Порядок определения нормативной цены земли установлен
постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены
земли». Нормативная цена земли установлена в размере 200-кратной ставки
земельного налога на единицу площади земельного участка. В зависимости от
уровня рыночных цен на землю различного целевого назначения органы
исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению
комитетов по земельным ресурсам и землеустройству устанавливают по
оценочным зонам земель на подведомственной территории повышающие
коэффициенты к нормативной цене земли. При этом размер нормативной цены
земли не должен превышать 75% уровня рыночных цен на земельные участки.
Местная администрация вправе повышать или понижать установленную
нормативную цену земли, но не более чем на 25%.
При осуществлении сделок с земельными участками и в иных случаях
применения нормативной цены, предусмотренных действующим законодательством,
районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству
выдают заинтересованным гражданам и юридическим лицам документ о
нормативной цене конкретного земельного участка.
Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»,
принятый 24 декабря 1992 г., установил основы правового регулирования
жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов
использования недвижимости в жилищной сфере. Развивая положения
законодательства о собственности, этот закон определил существенные
нововведения.
Частная собственность на жилье, которая становится все более важным
фактором общественных отношений, теперь не ограничивается по количеству,
размерам и стоимости.
Закон устанавливает, что граждане имеют право на приобретение жилья в
частную собственность путем;
1. приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах
государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся
в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении
учреждений (ведомственном жилом фонде)
2. жилищного строительства, в том числе жилищного строительства
товариществами индивидуальных застройщиков
3. участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах
4. купли-продажи жилья , в том числе через биржи, аукционы, а также
приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям. Наряду
с максимальным облегчением порядка обмена жилья в законе (ст, 20) оговорена
возможность передачи с согласия собственника жилищного фонда прав и
обязанностей по договору найма или аренды соответствующего жилого помещения
собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права
собственности на жилой дом (или помещение).
Законом определены и основные принципы регулирования земельных
отношений при жилищном строительстве, в том числе права застройщика на
получение или приобретение земельных участков, на осуществление
строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда.
Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
определил правовые, экономические и социальные основы преобразования
отношений собственности на жилье и заложил материальную основу для
становления рынка жилья.
Гражданский кодекс включает как специальные правовые нормы о залоге (
статьи 334-358 ), так и основные положения о сделках, договорах,
обязательствах и их исполнении, гражданах и юридических лицах, которые
регламентируют залоговые отношения. Залог по Гражданскому законодательству
является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, наряду с
неустойкой, удержанием имущества должника, поручительством и другими
способами предусмотренными законом или договором, Основные наиболее важные
нормы о залоге содержатся в Законе РФ « О залоге». Кроме того, залоговые
отношения регулируются различными по форме и уровню принятия нормативными
актами, а именно: Законами РФ, Указами Президента РФ, постановления
Правительства РФ, решениями местных органов власти.
В настоящее время схема российского законодательства о залоге
окончательно не сформирована , в частности, на повестке дня стоит принятие
закона об ипотеке, который должен упорядочить и конкретизировать формы
залоговых отношений в сфере недвижимости.
Залоговые отношения существуют, если имеется обеспечиваемое ими
основное обязательство в виде договора купли-продажи недвижимости, договора
дарения и тому подобное.
Особо оговорена в законе ипотека как разновидность залога с
оставлением имущества у залогодателя.
Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и
иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с
соответствующим земельным учас
| |  скачать работу |
Анализ и проектирование операций с недвижимостью |
